房地产估价师《理论与方法》复习提纲十一

　　第五章 房地产估价原则

　　第一节 房地产估价原则概述

　　一、房地产估价原则概述，房地产价格虽然受许多复杂多变的因素的影响，但观察其形成和变动过程，仍然存在一些基本规律。人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的规律，并在此基础上总结、提炼出一些简明扼要的进行房地产估价所依据的法则或标准，这些法则或标准就是房地产估价的原则

　　二、房地产估价的原则有：

　　①独立客观公正原则

　　②合法原则

　　③最高最佳使用原则

　　④估价时点

　　⑤替代原则

　　⑥谨慎原则

　　可以把这些原则分为三个层次：基本原则、普适技术性原则、特殊原则。独立客观公正是基本原则。而普适性原则(或一般原则)有独立客观公正原则、合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。除了独立客观公正原则外，其余都是技术性原则，也称为普适技术性原则。特殊原则是指谨慎性原则。

　　最高行为准则与技术性原则是相互对应的，普适性原则与特殊原则是相互对应的，因此谨慎原则也属于技术性原则。

　　三、房地产估价原则的作用，房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对于同一估价对象在同一估价目的，同一估价时点的评估价值趋于相同或近似。房地产估价原则可以作为估价时的指南。评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是否遵守了估价原则。

　　第二节 独立客观公正原则

　　独立客观公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。独立的要求是房地产估价师不应受任何组织或个人的非法干预，完全凭借自己的专业知识、经验应有的职业道德进行估价。客观的要求是房地产估价师不应带着自己的好恶情感偏见、完全从客观实际出发、反映事物的本来面目。公正的要求是房地产估价师在估价中应当公平正直，不偏袒相关当事人中的任何一方。

　　房地产估价机构应当是一个不依附他人、不受他人束缚的独立机构。所以房地产估价机构是由房地产估价师为主的自然人出资设立，房地产估价机构和房地产估价师在执业中应采取回避原则，房地产估价机构和房地产估价师在估价中不受委托人等外部因素的干扰，不应屈从外部压力。

　　第三节 合法原则

　　合法原则要求房地产估价结果是在估价对象依法判定的权益下的价值。房地产之所以要遵守合法原则，是因为房地产价值实质是上房地产权益的价值，但估价对象的权益不是委托人或房地产估价师可以随意假定的，必须有其法律、法规或政策等依据。依法判定的权益包括依法判定权利类型及归属，以及使用、处分等权利。具体来说遵守合法原则应当做到下列几点：

　　(1)在依法判定的权利类型及归属方面，一般应以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权属证明为依据。现行的房地产权属证书有房屋权属证书、土地权属证书或者统一的房地产权证书。房屋权属证书有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种。土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》四种。当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可能制作、颁发统一的房地产权证书。统一的房地产权证书有《房地产权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权证》三种。值得注意的是遵守合法原则中不是指只有合法权利的房地产才能成为估价对象，而是指依据法律、法规和政策等规定，估价对象是哪种权利状况的房地产就应当将作为哪种权利状况的房地产来估价。任何权利状况的房地产都可以成为估价对象，只是其评估价值应与其权利状况相匹配，但法律法规或政策明确规定不得作为估价对象的房地产除外。

　　在依法判定的使用权利方面，应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。例如，如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。

　　在依法判定的处分权利方面，应以法律、行政法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、抵债、赠与等。

　　在依法判定的其他权益方面，评估出的价值必须符合国家的价格政策。此外，还可将合法原则拓展到对采用的估价技术标准和估价主体资格的要求上。具体说，房地产估价应采用国家和估价对象所在地的有关估价技术标准，应当由房地产估价机构和房地产估价师进行。

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