房地产估价师《理论与方法》复习提纲二十五

　　三、资本化率与报酬率的区别和关系，资本化率R和报酬率Y都是将房地产的净收益转换为价值的比率，但两者是有很大区别的。资本化率是在直接资本化法中采用的，是直接将房地产的净收益转换为价值的比率;报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现的方式将房地产的净收益转换为价值的比率。资本化率是房地产某一年的净收益与房地产价值的比率(通常用未来第一年的净收益除以价值来计算)，仅仅表示从净收益到价值的比率，并不明确地表示获利能力;报酬率则是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。在报酬资本化法中，如果净收益流模式不同，具体的计算公式就有所不同。例

　　如，在净收益每年不变且持续无限年的情况下，报酬资本化法的公式为：

　　V=A/Y 其中 　　　　　　资本化率R=Y

　　在净收益每年不变但收益年限为有限年的情况下，报酬资本化法的公式为：

　　V=A/Y*[1/(1+Y)n] 　　　　资本化率R=Y/[1-1/(1+Y)n]

　　在净收益每年按一定比率递增且持续无限年的情况下，报酬资本化法的公式为：

　　V=A/(Y-G) 　　　　　　　　　资本化率R=Y-G

　　在预知未来若干年后的价格相对变动的情况下，报酬资本化法的公式为：

　　V=A/{Y-△*Y/[(1+Y)t-1]} 资本化率R= Y-△*Y/[(1+Y)t-1]

　　由以上公式可知，报酬率与净收益本身的变化、与获得净收益的期限的长短等无直接关系。而资本化率与净收益本身的变化，与获得净收益期限的长短等有直接关系。

　　四、直接资本化法与报酬资本化法的比较

　　1、直接资本化法的优缺点，直接资本化法的优点是：①不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算来来第一年的收益;②资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况;③计算过程较为简单。但由于直接资本化法利用的是某一年的收益来资本化，所以要求有较多与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取资本化率或收益乘数，对可比实例的依赖很强。例如，要求选取的类似房地产的收益变化与估价对象的收益变化相同，否则估价结果会有误。

　　2、报酬资本化法的优缺点，报酬资本化法的优点是：①指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础;②每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解;③由于具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相似的，所以不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的报酬率，而通过其他具有同等风险投资也可以求取适当的报酬率。但由于报酬资本化法需要预测未来各期的净收益，从而较多地依赖于估价人员的主观判断，并且各种简化的净收益流模式不一定符合市场的实际情况。

　　当相似的预期收益存在大量的可比市场信息时，直接资本化法会是相当可靠的。当市场可比信息缺乏时，报酬资本化法则能提供一个相对可靠的评估价值，因为估价人员可以通过投资者在有同等风险的投资上要求的报酬率来确定估价对象的报酬率。

　　第六节　投资组合和剩余技术

　　在收益法中，报酬率和资本化率都可以从房地产的物理构成(土地与建筑物)或资金构成(抵押贷款与自有资金)中求出各构成部分的报酬率和资本化率，或将其报酬率和资本化率运用到各构成部分上以测算其价值。

　　一、投资组合技术，主要有土地与建筑物的组合和抵押贷款与自有资金的组合两种。

　　1、土地与建筑物的组合，综合资本化率是求取房地价值时应采用的资本化率。土地资本化率是求取土地价值时应采用的资本化率。建筑物资本化率是求取建筑物价值时应采用的资本化率。综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率三者虽然有严格区分，但又是相互联系的。如果能从可比实例房地产中求出其中两种资本化率，便可利用下列公式求出另外一种资本化率，综合资本化率、土地资本化率和建筑物资本化率三者的关系。其公式如下：

　　Ro=L×RL +B×RB式中 L――土地价值占房地价值的比率;B――建筑物价值占房地价值的比率，L+B=100%。

　　2、抵押贷款与自有资金的组合，房地产市场与金融市场紧密联系的现代社会，购买房地产的资金通常由两部分构成：一部分为抵押贷款，另一部分为自有资金。由于抵押贷款通常是分期偿还的，所以抵押贷款与自有资金的组合通常不是利用抵押贷款利率和自有资金报酬率来求取房地产的报酬率，而是利用抵押贷款常数和自有资金资本化率来求取综合资本化率，具体是综合资本化率为抵押贷款常数与自有资金资本化率的加权平均数，即： Ro=M*RM+(1-M)*RE 式中 Ro――综合资本化率;M――贷款价值比率，即抵押贷款金额占房地产价值的比率，一般介于60%～90%之间;RM――抵押贷款常数：RE――自有资金资本化率。抵押贷款常数一般采用年抵押贷款常数，它是每年的偿还额(还本付息额)与抵押贷款金额(抵押贷款本金)的比率。如果抵押贷款是按月偿还的，则年抵押贷款常数是将每月的偿还额乘似12，然后除以抵押贷款金额;或者将月抵押贷款常数(每月的偿还额与抵押贷款金额的比率)乘以12。在分期等额本息偿还贷款的情况下，抵押贷款常数的计算公式为：RM=YM+YM/[(1+YM)n-1]，其实就是年还款等额/抵押贷款金额。自有资金资本化率是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额(税前现金流量)与自有资金额的比率，通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金额而得到。综合资本化率必须同时满足贷款者对抵押贷款常数的要求和自有资金投资者对税前现金流量的要求。

　　二、剩余技术是当已知整个房地产的净收益、其中某一构成部分的价值和各构成部分的资本化率或报酬率时，从整个房地产的净收益中扣除归属于已知构成部分的净收益，求出归属于另一构成部分的净收益，再将它除以相应的资本化率或选用相应的报酬率折现，得出房地产中未知构成部分的价值的方法。此外，把求得的未知构成部分的价值加上已知构成部分的价值还可得到整个房地产的价值。剩余技术主要有土地剩余技术和建筑物剩余技术，另外还有自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术。

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