2009年房地产估价案例与分析精讲讲义4

　　4.1房地产估价报告写作的基本要求

　　一、大纲要求：

　　考试目的：

　　1.房地产估价报告写作的基本要求;

　　2.房地产估价报告的构成要素。

　　考试基本要求：

　　掌握：房地产估价报告的构成要素及其具体内容。

　　熟悉：房地产估价报告写作的基本要求。

　　要点说明：

　　1.房地产估价报告写作的总要求

　　房地产估价报告写作是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。写好房地产估价报告，不仅要具备房地产估价的专业知识、房地产估价有关的各类知识，能够了解和分析房地产市场的运行规律，还要掌握房地产估价报告的体裁特点，灵活运用其写作技巧。

　　房地产估价报告应全面、客观、准确、概括地记述房地产估价过程，反映房地产估价成果;不得有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。对房地产估价报告写作总的要求是：

　　(1)全面性。估价报告应包含足够的信息，完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全、配套，能使估价报告使用者正确地理解估价报告。

　　(2)客观性。估价报告应站在中立的立场上对影响估价对象价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，做出的结论应有充分的依据。

　　(3)准确性。估价报告的用语应力求清晰、准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描述其对估价结果可能产生的影响。

　　(4)概括性。估价报告应使用简洁的文字对估价所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别和分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。

　　2.房地产估价报告写作的具体语言文字要求

　　房地产估价报告是一种指向性非常明确的专业性与职业性的报告文体，有其特定的语言文字要求。对房地产估价报告写作的具体语言文字要求，主要有对词义的要求、语句的要求、防止错字漏字等，另外还有段落、结构安排，文字说明、图表的结合使用，专业术语规范等问题。

　　(1)对词义的要求

　　1)用词准确;

　　2)语义鲜明，不能含混不清、模棱两可;

　　3)用词不可带有较强烈的感情色彩;

　　4)用词简练、标准，不堆砌、不生造。

　　(2)对语句的要求

　　1)句子完整;

　　2)搭配得当;

　　3)逻辑严密;

　　4)句子简洁。

　　3.房地产估价报告的构成要素

　　(1)封面;

　　(2)目录;

　　(3)致委托人函;

　　(4)估价师声明;

　　(5)估价的假设和限制条件;

　　(6)估价结果报告;

　　(7)估价技术报告

　　(8)附件。

　　4.封面

　　封面的内容一般包括下列几项：

　　(1)标题。这是指估价报告的名称，如“房地产估价报告”。

　　(2)估价项目名称。说明该估价项目的全称。通常是采用估价对象的名称。

　　(3)委托人。说明该估价项目的委托人的名称或者姓名。其中，委托人为单位的，为该单位的全称;委托人为个人的，为该个人的姓名。

　　(4)估价机构。说明受理该估价项目的估价机构的全称。

　　(5)估价师。说明所有参加该估价项目的注册房地产估价师的姓名。

　　(6)估价作业日期。说明该估价项目估价的起止年、月、日，即受理估价委托的年、月、日至出具估价报告的年、月、日。

　　(7)估价报告编号。说明该估价报告在估价机构内的编号。

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　　5.目录

　　估价报告目录部分的编写，需要注意与后面的报告内容相匹配，特别是所对应的估价报告的页码要求准确无误。

　　目录的内容一般如下：

　　(1)致委托人函

　　(2)估价师声明

　　(3)估价的假设和限制条件

　　(4)估价结果报告

　　(一)委托人

　　(二)估价机构

　　(三)估价对象

　　(四)估价目的

　　(五)估价时点

　　(六)价值定义

　　(七)估价依据

　　(八)估价原则

　　(九)估价方法

　　(十)估价结果

　　(十一)估价人员

　　(十二)估价作业日期

　　(十三)估价报告应用的限制(含估价报告应用的有效期)

　　(5)估价技术报告

　　(一)估价对象分析(实物状况分析和区位状况分析)

　　(二)市场背景分析

　　(三)最高最佳使用分析

　　(四)估价方法选用

　　(五)估价测算过程

　　(六)估价结果确定

　　(6)附件

　　6.致委托人函

　　致委托人函的内容一般包括下列几项：

　　(1)致函对象。这是指委托人的名称或者姓名。

　　(2)致函正文。说明估价对象、估价目的、估价时点、估价结果。

　　(3)致函落款。为估价机构的全称，加盖估价机构公章，并由法定代表人(执行合伙人)签名。

　　(4)致函日期。这是指致函时的年、月、日，一般与估价报告完成日期相同。

　　7.估价师声明

　　估价师声明通常包括下列内容：

　　我们保证，在我们的职业道德、专业知识和经验的最佳范围内：

　　1)本估价报告的内容是真实、准确、完整的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

　　2)本估价报告的分析、意见和结论，是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但要受本估价报告已说明的假设和限制条件的限制和影响。

　　3)我们与本估价报告的估价对象没有任何(或有已载明的)利益关系;对与该估价对象相关的各方当事人没有任何(或有已载明的)偏见，也没有任何(或有已载明的)个人利害关系。

　　4)我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291―1999)的规定进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

　　5)我们已对本估价报告的估价对象进行了实地查勘(或没有对估价对象进行实地查勘)(如果不止一名注册房地产估价师签署该声明，则应明确列出对估价对象进行了实地查勘的注册房地产估价师的姓名和没有对估价对象进行实地查勘的注册房地产估价师的姓名)。

　　6)我们在本估价项目中没有得到他人的重要专业帮助(如果有例外，则应说明提供了重要专业帮助者的姓名、专业背景及其所提供的重要专业帮助的内容，并经其本人签名认可)。

　　7)其他需要声明的事项。

　　8.估价结果报告

　　估价结果报告应简明扼要地说明下列内容：

　　(1)委托人(包括名称或者姓名、地址、电话等)。

　　(2)估价机构(包括名称、地址、电话等)。

　　(3)估价对象(较详细地描述估价对象的区位、实物和权益状况)。

　　(4)估价目的。

　　(5)估价时点。

　　(6)价值定义(说明所评估的价值的内涵，如市场价值、抵押价值、保险价值、清算价值、投资价值等)。

　　(7)估价的假设和限制条件(说明估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，在估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其对估价结果可能产生的影响等。例如，说明没有对面积进行测量，没有对权属进行查证，或者说明有关估价对象的资料来源被认为是可靠的。在估价报告中陈述估价的假设和限制条件，一方面是规避估价风险、保护估价人员和估价机构，另一方面是告知、保护估价报告的使用者。但估价人员不能为规避估价风险或者出于其他目的，随意编写估价的假设和限制条件，而应尽勤勉之责，予以必要的专业关注，该明确的应当明确)。

　　(8)估价依据(说明估价所依据的法律、法规、政策和标准、规范，委托人提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料)。

　　(9)估价原则。

　　(10)估价方法。

　　(11)估价结果。

　　(12)估价人员(列出所有参加该估价项目的人员的姓名及其执业资格、从业执业或专业技术职务等，以及在该估价项目中的角色，如负第一责任的专职注册房地产估价师，实地查勘人员，估价报告撰写人员，提供技术帮助的老师，报告审核人员，并均应经本人签名)。

　　(13)估价作业日期。

　　(14)估价报告应用的限制(说明估价报告只能用于与估价目的相符的用途，估价报告应用有效期等。估价报告应用有效期是指从估价报告出具之日算起，使用估价报告不得超过的时间。估价报告应用有效期原则上不超过一年，可以是半年或三个月等。估价报告应用有效期的时间长度根据估价目的和预期市场变化程度来定，其表达形式为：自本估价报告出具之日起XX年(XX个月、XX日)内有效;或者自本估价报告出具之日起至XX年XX月XX日止。估价报告应用有效期不同于估价责任期。如果估价报告在其应用有效期内得到使用，则估价责任期应为无限期或到估价所服务的行为完结为止;如果估价报告超过了其应用有效期还未得到使用，则估价责任期就是估价报告应用有效期)。另外，通常说明随此函附交一份(或多份)估价报告)。

　　(15)其他说明事项(如果有其他需要说明的事项的话)。

　　9.估价技术报告

　　估价技术报告一般包括下列内容：

　　(1)估价对象分析(详细介绍、说明、分析估价对象的区位、实物和权益状况)。

　　(2)市场背景分析(详细说明、分析影响估价对象价值的类似房地产的市场状况及影响因素，包括过去、现在和可预见的未来)。

　　(3)最高最佳使用分析(详细分析、说明估价对象的最高最佳使用)。

　　(4)估价方法选用(详细说明估价的思路和采用的方法及其理由)。

　　(5)估价测算过程(详细说明估价的测算过程、参数选取等)。

　　(6)估价结果确定(详细说明估价结果及其确定的理由)。

　　10.附件

　　把可能会打断叙述部分的一些重要资料放入附件中。附件通常应当包括：

　　(1)估价对象的位置图。

　　(2)估价对象的外观图片(如建筑物的外观图片)、土地形状图或建筑平面图。

　　(3)估价对象的四至和周围环境、景观图片。

　　(4)估价对象的内部状况图片。

　　(5)估价对象的权属证明。

　　(6)估价中引用的其他专用文件资料。

　　(7)估价机构资质和估价人员资格的证明、专业经历和业绩等。

　　二、内容讲解：

　　4.1房地产估价报告写作的基本要求

　　如前所述，房地产估价是一项实操性很强的业务，房地产估价师必须能够动手写作估价报告。

　　房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。写好房地产估价报告，不仅要求房地产估价师具备房地产估价的专业知识，以及与房地产估价有关的各类知识，能够了解和分析房地产市场的运行规律，同时还要掌握房地产估价报告的体裁特点，灵活运用其写作技巧。学习和掌握房地产估价报告的写作，是房地产估价师一项很重要的专业训练，能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。

　　房地产估价报告是一种指向性非常明确的专业性与职业性的报告文体，也有其特定的语言文字要求。

　　语言文字方面的要求，主要有对词义、语句的要求、防止错字漏字等，另外还有段落、结构安排，文字说明、图表的结合使用，专业术语规范等问题。4.I.1对词义的要求

　　4.1.1.1用词准确

　　这是对词义的基本要求，要善于根据内容表达的需要，在众多同义词、近义词中选用最确切的语词，以准确地表现事物的特征和作者要表达的意图。

　　例如下面这三种表达方式中的用词：“这里有可能成为繁华商业区”、“预计这里将成为繁华商业区”和“这里必然会成为繁华商业区”，用词的强度不同，表达的意思也不同。

　　又如，同样是对房地产开发企业的销售业绩做出判断，可以在短期内的销售率数据的基础上采用“比较理想”这几个字，也可根据实际情况选择最能准确表达实际情况的其他用词。但估价报告中不应该用“好得不得了”等口语化的词句。

　　4.1.1.2语义鲜明，不能含混不清、模棱两可

　　表达分寸的词语，比如范围、程度、条件等，在房地产估价报告中都会经常使用，要有客观恰当的把握。不能使用“大概”、“可能”等字样，特别是估价结论，不能模棱两可。例如：“估价对象房地产每平方米建筑面积的价格大约在800元左右。“大约”这样的词出现在市场分析中可以的，但在估价结论中是不妥当的。有时估价人员确实不能确定估价结论的具体数额，不妨说：“估价对象房地产每平方米建筑面积的价格在790～810元之间。”这样的表述比“大约”要确定得多，毕竟可以确定价格的变动范围。

　　4.1.1.3用词不可带有较强烈的感情色彩

　　估价报告用词的褒贬要得当，尽量使用中性的词汇，避免采用过于华丽的词藻。

　　例如有的估价报告这样写：“该公司上下努力、团结奋进、勇于开拓、奋力拼搏在过去几年中取得了令人瞩目的成绩”、“工人们大干快上，整个工地呈现出一派热气腾腾的景象”。所述事实不能说与形成估价结论无关，但应该改用比较中性的、冷静的、叙述性的口气。

　　例如改为：“从财务报告可见，该公司过去几年的经营业绩比较理想。”(下面于具体引用财务报告的一些主要指标，例如利润、资产负债率等。)这样用数据说话就比简单地用带有感情色彩的评语有说服力。

　　又如：“该地区发展潜力与其他地区相比，不可同日而语”，这样过分褒此贬彼的做法也是不可取的。

　　4.1.1.4用词简练、标准，不堆砌、不生造

　　例如有的估价报告连用几个“最高级”来形容估价对象，有的估价报告采用一些非标准的用语或是受港台用语的影响。比如将“素质”写为“质素”(中国香港人的习惯用法)，或是用动词作形容词：“这个小区的价位比附近同档次的小区低，非常吸引。”(应为：“非常有吸引力。”)

　　4.1.2对语句的要求

　　4.1.2.1句子完整

　　句子成分该省的一定要省，不省不够精炼，但是不该省的省掉了，句子就会残缺不全，让人摸不着头脑。

　　4.　1.2.2搭配得当

　　语义上要符合情理，符合语法规则，同时要衔接。语句与语句之间，意思也要衔接、连贯，不能脱节。

　　4.1.2.3逻辑严密

　　不能出现自相矛盾的现象，造成逻辑混乱。逻辑混乱的情况主要有;一是前后没有照应，如前面说了上座率70%，后面计算时又没有考虑进去;前面定下的报酬率是13%，后面又采用15%。二是数据来源没有出处或是有错，如有的估价报告中的房地产税、营业税的税率错误。三是判断推理没有充足的理由，如简单地下结论，却没有充足的理由支持该结论。

　　4.1.2.4句子简洁不能出现杂揉、赘余等毛病。

　　4.1.3要防止错别字和错漏

　　特别是一些容易混淆的字不能错，例如：

　　坐落(不是“座落”)

　　坐标(不是“座标”)

　　制定(不是“制订”)

　　签订(不是“签定”)

　　订货(不是“定货”)

　　好像(不是“好象”)

　　想像(不是“想象”)

　　图像(不是“图象”)

　　像(不是“象”)

　　其他(不是“其它”)

　　部份(不是“部分”)

　　身份(不是“身分”)

　　成分(不是“成份”)

　　内涵(不是“内含”)

　　做出(不是“作出”)

　　账目(不是“帐目”)

　　撤销(不是“撤消”)

　　抵消(不是“抵销”)

　　等等。

　　另外不要漏字，特别是数字不要缺漏，在房地产估价师执业资格考试中曾经有的考生将计算结果200000写成20000，少写了一个0，结果给扣了分，非常可惜。写作估价报告时同样要避免这样的错漏。

　　还有，在内地不应使用繁体字，通用的外文译名不要自己另造译名。