2009年房地产估价案例与分析精讲讲义32

　　2.1.3.4基准地价修正法

　　基准地价修正法是以该区域或级别的基准地价为依据，再根据实际情况进行必要的修正后估算土地价值的方法。该方法的关键是确定土地的基准地价。土地的基准地价是在一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分土地价值区段，然后调查测算出各区段在估价时点的平均价值水平。基准地价修正法的估价过程为：利用政府已经确定公布的基准地价，依据替代原理，通过对交易日期、区域因素和个别因素(包括土地使用权使用年限、剩余年限等)的比较修正，由基准地价调整得出估价对象出让土地价格。

　　[案例2-1]

　　××市××区武国用(2003)字第××号住宅用地土地使用权出让价格评估报告

　　致委托人函

　　××市土地整理储备供应中心：

　　我公司于2003年2月24日接受委托，对××市××区武国用(2003)字第××号住宅用地(土地总面积为34068.69m2，土地使用权出让年限为70年，规划容积率2.04)土地使用权出让价格进行评估。自2003年2月24日收到贵中心提供的项目相关资料后，我公司组织人员于2003年2月24日至2003年2月26日对估价对象土地进行了评估。评估人员在实地查勘的基础上，根据《房地产估价规范》、有关政策法规和我们掌握的房地产市场资料和长期积累的房地产估价经验数据，结合贵中心提供的资料和本次评估的估价目的，遵循公正、客观、独立的原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经过仔细的分析计算，最终确定估价对象在2003年4月1日的土地使用权出让价格为RMB5001.56万元，大写人民币伍仟零壹万伍仟陆佰元整。折合单位面积地价为RMBl468元/m2，大写人民币每平方米壹仟肆佰陆拾捌元整(本估价结果应用的限制条件见“估价结果报告”相关说明)。

　　特此函告。

　　××房地产估价公司

　　法定代表人：××

　　××年××月××日

　　估价师声明

　　我们郑重声明：

　　1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的;

　　2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制;

　　3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系;

　　4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T5029l-1999)进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告;5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘(本报告的评估人员中，××对估价对象进行了实地查勘);

　　6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助;

　　7.如未得到本公司的书面许可，本报告书的全文或任何部分内容均不得向委托人、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。

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