地产策划中的六大误区

　　策划咨询机构不是奇迹的创造者，而是客观现实的分析者，其建议或结论对开发商而言，不是一个放之四海而皆准的绝对真理，而是一个开发方向的建议及与此相应的工作计划。

　　将策划放在详规之后――本末倒置难为“谋”

　　目前，大多数开发商的开发理念依然是以“我”为中心，不去关注市场，“走一步算一步”、“车到山前必有路”的思想主宰着开发意识：拿到一块地，接着搞设计，方案一比较，看谁画得好。完全没有市场营销观念――卖给谁?

　　在详规比较阶段或规划确定之后，开发商也许能想起策划咨询机构：你给我定定位，看哪个方案好，开发商立等要方案。这样，既不知己――没有项目区域市场调研数据支持;又不知彼――没有竞争对手项目的市场营销战略的应对措施;也没有确立项目的销售方向，谁能说得清哪个方案好?

　　因为工作程序已经本末倒置，开发商如果不能果断将已经做的工作推倒重来，策划咨询机构所能做的只是营销概念策划：为项目的未来销售找卖点，想办法让置业者接受开发商已经建成的产品，项目的空置显然不可避免。

　　找最好的策划机构――一个“好”字难界定

　　房地产策划咨询机构属于智力企业，工作业绩很难量化。“好”这个词同样是个比较、相对的概念，而不能量化。房地产的地域性决定了不同策划咨询机构具有不同的特长，同时，不同的策划咨询机构对不同区域的熟悉程度也不同，使用的调查手段、取样方法、样本选取范围也不同，人力资源结构不同，应用的理论不同，对项目的看法也不尽相同。由于没有一个通用的工作标准来衡量，即使对同一个项目，也有可能得出完全不同的结论。

　　按人才结构划分，目前有四类策划咨询机构：

　　1、“外来派”：全部由外来“和尚”组成，观念先进，视野开阔，大处着眼，缺陷是过于超前，很难融入当地的社会生活。

　　2、“本土派”：全部由本地“和尚”组成，脚踏实地，小处着手，细心求证，缺陷是观念落后，过于保守，对外来文化接受缓慢。

　　3、“实力派”：由中外“和尚”结合而成，观念先进，脚踏实地，缺陷是区域文化摩擦，容易形成观念对垒，磨合期长。

　　4、“精英派”：本地“土著和尚”与在沿海城市工作学习归来的“游学和尚”组成，外来观念与本土文明相互融合，得“适用”精髓。

　　四类策划咨询机构各有所长，外部先进理念与本地的房地产具体实践结合得最好的、能够抓住市场有效需求及其细微变化的才是最具实力的策划咨询机构。

　　开发商招标选择―――策划咨询机构无奈应标

　　有些房地产开发商要求应标方案对项目有详尽的分析与定位，而详尽的分析与定位来自于项目调研、市场细分之后的结论。而签约前，房地产策划咨询机构是不会投入足够的人力、物力、财力去进行广泛的前期市场分析论证工作的。用十几天甚至几天时间拿出的应标方案，分析与定位只能建立在主观推测上。这种本末倒置的做法，能保证所建项目面对的是有效需求吗?

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