房地产企业与环境复习资料五

　　2、积压商品房的处置将导致房价下调

　　在前面的论述中，我们已知1998年底为止全国积压的商品房有8000万平方米，且仍有不断增加的势头。在国办发[1999]62号通知中，国家对积压商品房的处置方法是限价出售或出租，对于降价销售积压商品住宅还贷的国有或国有控股房地产开发企业，银行可减免其逾期贷款罚款;对于所有限价销售的房地产开发企业，免征销售环节所涉及的营业税、契税等税收以及各种行政事业性收费。由于积压商品房数量庞大，因此这部分降价销售的商品房一旦进入住房市场，将带走一定数量的消费者，更为重要的是影响消费者对未来房价的心理预期，从而影响现有的开发项目。

　　3、住房价格下调理论模型与幅度

　　目前的房价P1高于均衡价格P0，因此住房供应量QS大于需求量QD，其差(QS-QD)就将成为空置量，当价格下降时，二者通过蛛网运动达到理论均衡(P0，Q0)，国内住房市场供需失衡的表现为：

　　(1)由于连续几年的房价上涨，虽目前的房价略有下降，但房地产开发企业仍看好远期房价还会上升，因此即使存在积压的可能性，仍加大投资建设高价位商品房。在P1价格区内，虽然存在空置量(QS-QD)仍供给量并未随供给曲线下调。

　　(2)从当前房地产市场的需求曲线来看。

　　其中横坐标为商品房需求量，纵坐标为房价。根据经济学理论，若B点的需求弹性为1.0，则A点附近是缺乏价格弹性的，C点附近是高于价格弹性的。目前的房价P1正是处于A点。由于供给量并不减少，蛛网运动失效，价格在P1区附近的调整，对需求量影响甚小。当政府的其他调整如降低利率，改变住房分配制度等无法将需求曲线由D增至D位以求均衡时，则人为干预住房价格是求得均衡的手段。价格调整应处于高弹性区，以求降价带来广大居民的住房需求;因此价格的下调是较大幅度的。以天津市为例，居民家庭年平均收入大约为2万元，按房价与年收入比5-6计算则住房价格应在10万-12万左右。居民要求的平均居住面积在70M2左右，因此其理论售价是1500-1600元/M2左右。与天津市普通住宅平均售价2200元相比较，下降幅度应达30%左右，才能够有效刺激需求。

　　总之，由于国家政策的调整，在可预计的将来相当长一段时间内，住宅建设将成为房地产投资的主要方向，将成为经济发展的支柱产业。为了实现这一目标，国家在政治、经济体制继续改革的同时，会通过政策手段来限制住房的价格，且普通商品房下调的幅度约在1/3左右，这就是政治环境变化的新趋势。

　　第三节 房地产企业的经济环境及其变化趋势分析

　　一、我国房地产企业所面临的经济环境

　　1、通货紧缩现象仍在继续

　　为了刺激国内经济发展，国家陆续出台一些财政和货币措施以鼓励消费。例如，增加政府对基础设施建设的投资，连续降低利率，以求消费增加。目前看来这些措施给经济带来的推动作用还有待时间检验。物价持续走低，国内需求状况仍无法令人满意。从物价走势看，1997年为102%，1998年为100%，1999年一季度持续下降?，从1996年开始，虽然国家已连续7次降低利息，而居民储蓄总额却仍在持续上升，虽然增长速度有所下降，但年年有所增长。物价和储蓄率的走势。说明通货紧缩还在持续，这对国民生产运行的良性循环十分不利。

　　2、 房地产金融仍需发展

　　(1)金融对房地产业的影响

　　房地产与金融具有密切关系，房地产的发展离不开金融支持。金融在房地产业发展中的作用可归纳为三大效：

　　①启动效应。目前国内开发一平方公里的土地，其由“生地”变成“熟地”直至建设项目全部完成，大约需要15亿元，前期开发费用在1亿元以上。如此巨大的前期资金需求，正是金融业从大量的储户手中收集后输送给投资者。

　　②乘数效应。当金融机构将投资的货币注入房地产领域后，货币要依次发生两次乘次反应，使其作用远远超出初始注入额。

　　③深化效应。在经济发展中，金融通过利率机制将社会资本不断吸引到富有生命力即社会资本不断吸引到富有生命力即社会边际生产率较高的产业中，金融资本与产业资本的融合或混合成为现代经济的本质特征。房地产业要实现现代化，就必须借助金融杠杆把分数口、游离于社会再生产之外的资本转移到更有效使用它的开发商手中，使资本流向最有用的地方。

更多信息请访问：房地产估价师频道   房地产估价师论坛

?2008年房地产估价师成绩查询及感想反馈
?2009年房地产估价师考试时间：10月17.18日
?环球网校2009房地产估价师网络远程辅导方案