09年房地产估价师考试案例分析经典资料(8)

　　1.2.4 确定房地产估价技术路线要遵循房地产估价原则

　　房地产估价技术路线所反映的是房地产价格的形成过程，而房地产估价原则体现的也正是房地产价格的形成原理，因此，在确定房地产估价技术路线时要遵循房地产估价原则也就十分自然了。

　　1.2.4.1 房地产估价技术路线与合法原则

　　遵循合法原则，要求房地产估价应以估价对象的合法产权、合法使用、合法处分为前提估价。

　　所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。

　　房地产价格实质上是房地产权益的价格，而房地产权益是由法律法规或者合同所确定的，估价所要考虑的也只能是合法的权益的价格。又由于房地产价格是在其使用和处分的过程中形成的，因此在确定房地产的价格时，就必须坚持其使用和处分的合法性。

　　合法原则给我们提供了这样的估价技术路线：估价时必须首先确认估价对象具有合法的产权，其次要求估价对象的用途必须是合法的，同时还要求在估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分方式必须是合法的。

　　按照“确认估价对象具有合法产权”的估价技术路线，我们在估价时就必须先确认估价对象房地产具有哪些权利、权利是否完整，以及权利是否合法。例如已经签订了租约的房地产，在租约有效期内，其占有权和使用权已经让渡给承租人，因此用收益法估价测算收益时，租期内的收益应根据租约所确定的租金计算;又如违章建筑，对其拥有的占有权是得不到法律保护的，因此是没有价格的。

　　按照“确定估价对象的合法用途”的技术路线，我们在估价时就要核查估价对象的现状用途是否与其法定用途相符。例如现状用途是商业，而法定用途是住宅，我们只能按照其法定用途确定其价格，而不能考虑其现状用途;又如在采用假设开发法估价时，需要设定估价对象未来的用途，在设定该用途时，就必须保证该用途的合法性，例如必须符合城市规划限制的要求。

　　按照“确定合法的交易或处分方式”的估价技术路线，在涉及到划拨土地使用权单独设定抵押的估价时，就必须考虑到划拨土地使用权在得到土地行政主管部门的批准并补交土地使用权出让金或向国家上缴土地收益之后才能设定抵押，此时该目的下的估价对象才具有合法性。

　　1.2.4.2 房地产估价技术路线与替代原则

　　遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

　　替代原则的理论依据是同一市场上相同物品具有相同市场价值的经济学原理。替代原则是保证房地产估价能够通过运用市场资料进行和完成的重要理论前提：只有承认同一市场上相同物品具有相同市场价值，才有可能根据市场资料对估价对象进行估价。

　　替代原则也反映了房地产估价的基本原理和最一般的估价过程：房地产估价所要确定的估价结论是估价对象的价值。对于房地产交易目的而言，该价值应当是在公开市场上最可能形成或者成立的价格，房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的价值。

　　在确定房地产估价技术路线时，无论采用什么估价思路和估价方法，都必然首先承认替代原则：市场法是用类似房地产的成交价格来“替代”估价对象的价值，收益法是用估价对象未来的收益“替代”估价对象的价值，成本法是用估价对象各组成部分的价格来“替代”估价对象的价值，等等。

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