住宅用地使用权直接续期的问题
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关于土地出让合同的续期，《城市房地产管理法》和《物权法》分别作出了不同的规定。2007年第十届全国人民代表大会常务委员会通过的《城市房地产管理法》第二十二条第一款规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”而2007年第十届全国人民代表大会通过的《物权法》第一百三十七条第二款规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让”;第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”根据上位法优于下位法的法律适用原则，应优先适用《物权法》。所以，出让合同期限届满后，住宅建设用地的使用者可以自动续期使用该宗土地;除住宅建设用地使用者外的其他建设用地使用者，不能自动续期使用该宗土地，只能在建设用地使用权届满前一年提出续期申请，当该宗土地的未来年期规划用途为工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及有两个以上。
意向用地者时，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。因此，除住宅建设用地使用者外的原土地使用者并没有任何优先获得权，仅有续期申请权，未来的土地使用者只能通过招标、拍卖的方式由市场来决定。
当住宅建设用地使用者申请提前续期时，原住宅建设用地合同的权利义务终止，剩余的使用年限因申请者的放弃而归于无效，不能把剩余年限与以后续期的年限合并计算，剩余年期对应的已缴纳的土地出让金也不得要求返还，续期的土地出让金要按照协议出让的方式重新确定;非住宅建设用地使用者申请提前续期和到期后申请续期的，应按照招标、拍卖的程序重新确定土地使用者，按成交价格确定土地出让金。
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