物权法复习:抵押权和租赁权关系

　　物权法解释：第一百九十条【抵押权和租赁权关系】

　　第一百九十条　订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

　　【解释】本条是关于抵押权和租赁权关系的规定。

　　以房屋等财产抵押的，在设定抵押权前，有时该财产上已存在租赁法律关系。比如甲将房屋抵押给乙前，已将该房屋出租给丙使用。这种事先存在的租赁关系是否继续有效呢?从理论上讲，财产租赁属于债权的范畴，根据物权优先于债权的原则，财产所有权人将已出租的财产转让给第三人的，第三人取得财产的所有权的同时，承租人的租赁权即归于消灭。承租人可以要求出租人承担债务不履行的责任，但不能向出租财产的买受人要求继续履行租赁合同，因为承租人与买受人不存在租赁合同关系。但是，随着社会经济的发展，为了保护承租人尤其是不动产承租人的利益，维护社会稳定，现代各国民法都逐渐采取了增强租赁权效力的做法，将“买卖击破租赁”规则转为“买卖不破租赁”规则，即租赁关系成立后，即使出租人将出租物转卖给第三人，该原已存在的租赁关系仍对买受人有效，承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人取得的是一项有租赁权负担的财产所有权。我国担保法和合同法也采取了“买卖不破租赁”的规则，担保法第四十八条明确规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”合同法第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”也就是说，因实现抵押权而将抵押财产转让时，抵押人与承租人之间原有的租赁关系不当然终止，承租人可以继续享有租赁权。物权立法过程中，有的同志提出，抵押人可以将出租的财产抵押，也经常发生将抵押的财产出租的情形，但我国担保法对此情形却没有规定。一种意见认为，由于抵押权成立在先，其当然优先于租赁权，租赁权不能对抗抵押权，抵押实现时租赁权应终止。另一种意见认为，只有在租赁权的存在影响抵押权人的利益时，抵押权才能对抗租赁权，否则抵押权实现时租赁权不消灭。经对上述意见研究，本条规定“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。也就是说，第一，如果将办理了抵押登记的财产出租，实现抵押权后，抵押财产的买受人可以解除原租赁合同，承租人不能要求继续承租抵押的房屋。这样规定的理由主要是，抵押财产办理了登记的，承租人可以从抵押财产登记中查询租赁财产的物上负担情况，既然明知承租的财产有物上负担，就应当承担因实现抵押权而带来的风险。否则，财产抵押后出租仍适用“买卖不破租赁”的规则，抵押权的效力就会打折扣，就会变得不确定，也会因此失去设立的意义。第二，如果将没有办理登记的抵押财产出租，承租人不知道也不应当知道财产已抵押的情况，抵押权就不能对抗租赁权，仍应当适用“买卖不破租赁”的原则。

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