2011年房地产估价经营与管理备考复习资料6

　　1.1.2.2 房地产投资的目的$lesson$

　　房地产投资，是许多人梦寐以求的。世界上百分之九十的百万富翁是由于拥 有房地产，且房地产直接投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，所以相对来讲房地产是最理想的投资工具之一。

　　投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。通过进行房地 产投资，投资者还可以获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增 值，同时还可以降低其投资组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响。

　　1.1.2.3 房地产投资的物业类型

　　从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产，主要分为土地、建 成后的物业和在建工程三种类型。而按照使用目的划分，房地产资产的物业类型 主要包括居住物业、商用物业、工业物业和特殊物业。

　　(1)居住物业。是指供人们生活居住的房地产，包括普通住宅、公寓、别墅等。这类物业的购买者大都是以满足自用为目的，也有少量作为投资，出租给租客使用。由于人人都希望有自己的住房，而且在这方面的需求随着人们生活水平的提高和支付能力的增强不断向更高的层次发展，所以居住物业的市场最具潜力，投资风险也相对较小。此外，居住物业以居民个人的购买行为为主，单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大。

　　(2)商用物业。又称经营性物业、收益性物业或投资性物业，指能出租经营、为投资者带来经常性收入现金流的房地产，包括酒店、写字楼、零售商业用房(店铺、超市、购物中心等)、出租商住楼等。这类物业的购买者大都以投资为目的，从物业出租经营收入和物业升值中获得投资收益，也有一部分购买者是为了自用、自营的目的。商业物业市场的繁荣除与当地整体社会经济状况相关外，还与工商贸易、金融保险、顾问咨询、旅游等行业的发展密切相关。这类物业交易涉及的资金数量巨大，所以常在机构投资者之间进行。物业的使用者多用其提供的空间进行商业经营，并用部分经营所得支付物业租金。由于商用物业内经营者的效益在很大程度上受其与社会接近程度的影响，所以位置对于这类物业有着特殊的重要性。

　　(3)工业物业。指为人类生产活动提供入住空间的房地产，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房(又称工业写字楼)等。工业物业既有出售的市场，也有出租的市场。一般来说，重工业厂房由于其建筑物的设计需要符合特定工艺流程的要求和设备安装的需要，通常只适合特定用户使用，因此不容易转手交易。高新技术产业用房和研究与发展用房则有较强的适应性。轻工业厂房介于上述两者之间。随着物流行业的发展，传统的以自用为主的仓储用房也越来越多地用于出租经营，成了工业物业的重要组成部分。

　　(4)特殊物业。指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产， 包括赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。特殊物业的市场交易很少，因此对这类物业的投资多属长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。

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