2012年房产估价师《案例与分析》辅导-技术路线的确定

　　一、 房地产估价技术路线与房地产价格内涵形成过程$lesson$

　　1、以划拨方式取得的土地使用权抵押价值评估。

　　① 技术路线：先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值，然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。

　　②用成本法估价。价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。

　　2、损害赔偿估价。其价格内涵是房地产因损坏所造成的价值损失或修复所需的费用。

　　二、 估价技术路线与估价方法

　　1、 市场比较法。价格形成过程是：房地产的正常市价是该房地产在公开市场上最可能的成交价格，或者说是被大多数买家和大多数卖家认可的价格。所以采用“选取类似房地产的实际成交价格作为评估价格。”作技术路线。

　　2、成本法。是在无法通过市场直接得到估价对象的正常市价的情况下，我们可以通过对估价对象房地产的价格组成部分进行分解，了解各价格组成部分的正常市价，再累加(积算)作为估价对象的正常市价。其价格形成过程是：房地产的价格是由其各组成部分的价值累加而成。

　　3、收益法。是将房地产作为一种投资，将该投资未来可以获得的所有净收益折现后累加，所得结果不应小于投资额，用这个结果作为估价对象的房地产价格。它的技术路线是：房地产现时的价格是由房地产未来可获得的收益决定的。

　　4、假设开发法。技术路线：未完成的房地产的价格取决于它完成后的价格和从未完成到完成阶段所需增加的各项投入以及相应的利税。

　　三、 不同估价对象的估价技术路线。

　　1、 估价对象原为在农村宅基地上建设的“集资房”。在不影响城市总体规划、能够形成基础配套等前提下，经市政府批准，补交土地使用权出让金后，可以发给房地产证，自发证之日起5年以后可以上市。

　　2、房地产抵债评估，如果估价时点距离上市之日还有6个月时间，此时的估价路线应该是：先确定估价对象可以上市之日的快速变现价值，再折现到估价时点。

　　3、直管公房的出售基准价格，采取的估价技术路线是：先明确价格内涵，是考虑成新折扣的房屋重置价加上基准地价，并且是选取一类具有相同地段、相同建筑结构、相同建设年代的房屋，确定该类房屋的平均价格作为这一类房屋的基准售价;然后在选用成本法和基准地价修正法分别估算建筑物价格和地价;最终确定房屋的基准售价。

　　4、企业联营技术路线，即联营企业的利润分配比例取决于投入联营企业的房地产价值。通过确定联营企业的利润分配比例确定联营企业涉及的房地产价值。

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