2012年房地产估价师《案例与分析》精讲(71)

　　㈡ 城市房屋拆迁补偿估价的标准与方法$lesson$

　　《条例》规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”根据建设部印发的《城市房屋拆迁补偿估价指导意见》第十六条“拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其它估价方法，并在估价报告中充分说明原因。”拆迁评估应根据拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定拆迁补偿价格。因此，拆迁估价应优先选用能够反映市场价格、模拟市场交易过程、体现客观价格的市场比较法。如在一些房地产市场尚不够发育的地区，就难以采用市场法估价，即使在总体上房地产市场比较发达的地区，在某些情况下市场法也可能不太实用。对于特殊用途的被拆迁对象，如学校、幼儿园、军事等公益用房，或被拆迁房屋周边房地产市场不完善，不具备采用市场法条件的房地产，可采用其他方法进行评估。由于拆迁估价目的的特殊性。尽量避免使用收益法、假设开发法，可采用成本法对估价对象的拆迁补偿价值进行评估。

　　在拆迁补偿估价中，各省、市结合本地实际情况，以估价原则、估价方法理论为基础，制定了各自的具体办法。例如：××市政府根据被拆迁房屋的不同用途、不同结构、不同区位制定了住宅平房、简易楼房、单元成套楼房和非住宅房屋等不同拆迁补偿估价标准，实践证明这些标准简明、实操性强。估价人员在××市地区进行拆迁补偿估价则应执行××市政府及有关部门制定的估价标准。市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格(《城市房屋拆迁补偿估价指导意见》第十三条)。

　　拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行(《城市房屋拆迁补偿估价指导意见》第十四条)。针对一些建设项目的特殊性，地方政府也往往制定相应的规定，估价人员在估价时必须遵从。

　　㈢ 城市房屋拆迁补偿估价实践中应注意的几个问题

　　在拆迁补偿估价实践中，应特别注意以下几个问题：

　　⑴ 拆迁估价委托人必须合法

　　《条例》第四条明确了拆迁人的合法性：“本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。”《条例》第六条规定：“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。”

　　⑵ 拆迁估价对象必须合法

　　① 《条例》第九条规定：“拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。”即估价对象应为拆迁许可证确定的拆迁范围内的土地和房屋。

　　② 《条例》第二条规定：“拆迁范围确定后，拆迁范围内的

　　单位和个人，不得进行下列活动：Ⅰ 新建、扩建、改建房屋;Ⅱ 改变房屋和土地用途;Ⅲ 租赁房屋。”违反上述规定者，则应视为估价对象不合法。

　　⑶ 拆迁补偿估价的价值标准、估价目的和估价时点

　　① 价值标准：为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

　　② 估价目的：根据《城市房屋拆迁管理办法》第十一条规定，拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。”

　　③ 估价时点：一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点。

　　⑷ 拆迁补偿估价价格内涵

　　根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的，可以通过委托评估确定。

　　⑸ 几种特殊产别房屋的估价

　　① 拆迁估价对象为代管产，估价时应将现状拍照或摄像存档，并办理证据保全。

　　② 迁估价中涉及军产、港澳台产、涉外产、宗教、寺庙、文物古迹等应将估价对象拍照或摄像存档，并依照有关法律法规的规定办理。

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