2012年房地产估价师《案例与分析》精讲(90)

　　第十节 企业各种经济行为涉及的房地产估价$lesson$

　　一、企业各种经济行为涉及的房地产估价的类型

　　随着社会主义市场经济体制的确立和发展，企业行为主体的性质在逐渐变化，以适应经济体制改革、建设市场经济的需要。在公有制占主导地位的前提下，其他经济成分有了较快的发展。各种经济成分并存的局面已经形成。各种经济成分之间的合资、参股、产权交易变动逐渐增多，企业的经济行为日趋多样化、复杂化。无论是企业间、行业间及不同所有制经济主体间、或涉外经济联营合作以及债务处理、破产等，都涉及到房地产价值的确定。因此，房地产估价是企业各种经济活动中不可缺少的一个环节。同时，企业投资结构的多元化也带来了产权及收益的问题，加之投资、信贷、利税政策的多次调整，使得企业资产产权归属出现了许多争议和混乱。因此，产权明晰成为企业的各种经济活动的前提。而作为企业资产中重要组成部分的房地产，在企业的经济行为中也必须遵循这一前提。从这一前提出发，在这种目的下的房地产估价就可以分为房地产权属发生转移和房地产权属不发生转移两种类型。

　　㈠ 房地产权属发生转移

　　企业各种经济活动中所涉及的房地产估价，大都涉及到房地产权属的转移。企业合资、合作、股份制改组、合并、分立等活动，均涉及到房地产权属向新设立公司转移的行为;此外，企业的出售、兼并、破产清算，通常也伴随房地产权属的转移。例如：某企业将其厂房设备及相应的土地使用权作价，作为该企业与其他企业或投资者合资、合作的条件，并在新设立的股份公司中占有相应的股份，则该企业的房地产权益实际上已经转移到新设立的公司。按照公司法的有关规定，对作为出资的实物、工业产权、非专利技术或者土地使用权，必须进行评估作价。因此，类似这种经济活动中的房地产估价就属于权属发生转移这一类型。

　　㈡ 房地产权属不发生转移

　　企业联营中涉及的房地产估价，通常不伴随着房地产权属的转移。例如：某国有轻工企业拟利用其闲置的部分厂房和场地使用权，与另一愿提供生产技术、设备和流动资金的企业组成联营公司，共同生产市场急需的某一轻工产品，则该国有轻工企业的房地产权属虽然没有发生转移，但为确定其在联营公司中的利润分配比例，同样需要评估其投入的房地产价值。

　　二、估价的假设前提

　　在企业各种经济活动中所涉及的房地产估价，不仅要结合企业经济活动的特点来确定房地产权属是否发生转移，而且根据《规范》要求，还应根据原用途是否合法改变，按“保持现状前提”或“转换用途前提”进行估价。无论保持现状还是转换用途，其共同点都是要保证估价对象的最高最佳使用，二者的差别是：在转换用途前提下是考虑估价对象单独使用时的最高最佳使用，在保持现状前提下是考虑估价对象作为企业资产的一个组成部分的最高最佳使用。

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