2012年房地产估价师《案例与分析》精讲(81)
浏览
收藏
××房地产合并估价技术报告(节选)$lesson$
㈡ 区位状况因素分析：(略)
先以市场比较法求A、B及C的空地价格，然后求取以两笔土地合并后效用增值部分中应该归属于A及B的部分，将此部分加入A及B的空地价格中，即可求得A及B的邻地购买价格。①B地的空地价格(b)，单价为9075元/┫;总价为49912500元。
② 计算增值分配率。A、B两块土地合并后的增值源于下列三个因素：一是面积因素;二是临街环境因素;三是A、B各自对增值的贡献度。因此，增值分配率的确定应首先分别计算，然后通过综合调整来确定。
A：1500/(1500+5500)×100%≈21%
B：79%
⒉ 计算临街及环境因素对增值的影响
B：38%
⒊ 计算增值贡献度对增值的影响
a.计算B对A的贡献。若将增值都归于B地，则A地所有者
购买B地的价格为：
c-a=87450000元
b.计算A对B的贡献。若将增值都归于A地，则B地所有者
购买A地的价格为：
c-b=59812500元
c.计算增值分配率：
A：59812500/(59812500+87450000)×100%=40.6%
B：59.4%
⒋ 综合调整确定增值分配率。综合①、②、③所计算出的增值分配率，给出最后所采用的增值分配率。依据实际情况，对于本例采用平均值决定最终增值分配率。
A：(21%+62%+40.6%)/3=41.2%
B：58.8%
㈦ 估价结果确定
⑴ 计算A、B的增值分配额
① A地的增值分配额为：
37537500×41.2%=15465450(元)
② B地的增值分配额为：
37537500×58.8%=22072050(元)
⑵ 计算A、B的邻地购买价格
① A地的邻地购买价格。A地的邻地购买价格即为B地所有者购买A地的价格，其数额应为A地的空地价格加上A地的增值分配额，其结果如下：
总额=22275000+15465450=37740450(元)
单价=37740450÷1500=25150(元)
② B地的邻地购买价格。B地的邻地购买价格即为A地所有者购买B地的价格，其数额应为B地的空地价格加上B地的增值分配额，其结果如下：
总额=49912500+22072050=71984550(元)
单价=71984550÷5500=13088(元)
•2012年房地产估价师考试时间：10月13、14日
•2012房地产估价师网上辅导招生简章
•2012年全国房地产估价师考试报名时间汇总
•2012年房地产估价师由黑敬祥等主讲
最新资讯
- 2024房地产估价师重点考点内容：房地产交易制度政策科目2024-10-23
- 房地产估价师2024年备考有必要刷题吗？2024-10-21
- 2024房地产估价师土地估价基础与实务提分秘籍2024-10-21
- 2024房地产估价师土地估价基础与实务科目难度如何？冲刺密集奉上2024-10-21
- 2024房地产估价师备考攻略经验：仅三周，攻克考点记忆难关!2024-10-18
- 2024房地产估价师备考经验分享2024-10-09
- 跨专业报名，2024房地产估价师备考建议2024-10-01
- 2024报名后房地产估价师如何备考2024-09-26
- 2024年房地产估价师备考几个月？2个月够吗？2024-09-25
- 2024房地产估价师备考攻略2024-09-25
打卡人数
