2012年房地产估价师《案例分析》模拟题(77)

更新时间：2012-02-28 10:42:20 来源：|0

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　　(二)成本法估价测算过程$lesson$

　　1.估算土地价格

　　根据××市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每1m2土地面积2860元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过5年，其减价率为5/40=12.5%。则估价对象土地价格为：

　　土地价格=2860×(1-12.5%)×2560

　　=640.64(万元)

　　2.估算建筑现值

　　建筑物现值=建筑物重置价格-建筑物折旧

　　①建筑物重置价格

　　根据××市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价(含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润)为1290元/m2。则建筑物重置总价为：

　　建筑物重置总价=1290×6611?

　　=852.82(万元)

　　②建筑物折旧

　　根据《房地产估价规范》的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年，残值率为0。而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为：

　　建筑物折旧费总额=建筑物重置总价×(1-残值率)×已使用年限/耐用年限=852.82×(1-0)×2/60? =28.43(万元)

　　③建筑物现值

　　建筑物现值=852.82-28.43=824.39(万元)

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