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2012年房地产估价师《案例分析》模拟题(76)

更新时间:2012-02-28 10:43:00 来源:|0 浏览0收藏0

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  2.估算年运营费用$lesson$

  ①年土地使用费:根据××市规定,划拨土地使用权达到房地产用于出租经营的应按每年293元/m2的标准缴纳土地使用费。则:

  年土地使用费=293×2560=75.01(万元)

  ②年管理费:根据××市规定,出租经营物业按年租金收入的5%计支管理费。则:

  年管理费=343.43×5%=17.17(万元)

  ③年维修费:按年租金收入的8%计支维修费。则:年维修费=343.43×8%=27.47(万元)

  ④年保险费:按年租金收入的2%计算。则:年保险费=343.43×2%=0.69(万元)

  ⑤年税费:根据××市规定,出租经营物业要缴纳房地产税、营业税、城市维护建设税及教育费附加,其中:房产税为年租金收入的12%,营业税、城市维护建设费附加为年租金收入的5.5%。则:年税费=343.43×(12%+5.5%)=60.10(万元)

  年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费?

  =75.01+17.17+27.47+0.69+60.10?

  =180.44(万元)

  3.估算年净收入

  年净收入=年有效毛收入-年运营费用?

  =343.43-180.44?

  =162.99(万元)

  4.确定资本化率

  资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。

  5.选出计算公式求出收益价格

  由于估价对象的收益年限为有限年,即n=40-5=35年,且净收益每年基本上固定不变,因此选用以下公式计算收益价格。

  将上述相关数据:a=162.99,r=35代入上述公式,有:P=1899.58(万元)

更多信息请访问:房地产估价师频道 房地产估价师论坛

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