2012年房地产估价师《理论与方法》精讲(60)

更新时间：2012-03-01 14:39:59 来源：|0

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　　第四节重新购建价格$lesson$

　　一、重新购建价格的概念

　　重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。

　　在这里，应特别记住下列3点：

　　1.重新购建价格是估价时点时的。但估价时点并非总是“现在”，也可能为“过去”。如房地产纠纷案件，通常是以过去为估价时点。

　　2.重新购建价格是客观的。重新购建价格不是个别企业或个人的实际耗费，而是社会一般的公平耗费，即是客观成本，不是实际成本。如果超出了社会一般的平均耗费，超出的部分不仅不能形成价格，而且是一种浪费;而低于社会一般平均耗费的部分，不会降低价格，只会形成个别企业或个人的超额利润。

　　3.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧;土地的重新购建价格(具体为重新取得价格或重新开发成本)是在估价时点状况下的价格。

　　二、重新购建价格的求取思路

　　求取房地的重新购建价格，是先求取土地的重新取得价格或重新开发成本，再求取建筑物的重新购建价格，然后相加。在实际估价中，也可以采用类似于评估新建房地价格的成本法来求取。

　　求取土地的重新购建价格，通常是假设土地上的建筑物不存在，再采用比较法、基准地价修正法等估价方法求取其重新取得价格，这特别适用于城市建成区内的土地难以求取其重新开发成本时。求取土地的重新购建价格，也可以采用成本法求取其重新开发成本。

　　求取建筑物的重新购建价格，是假设旧建筑物所在的土地已经取得，且此土地为空地，但除了旧建筑物不存在之外，其他的状况均维持不变，然后在此空地上重新建造与旧建筑物完全相同或者具有同等效用的新建筑物所需的一切合理、必要的费用、税金和正常利润，即为建筑物的重新购建价格;或是设想将建筑物发包给建筑承包商建造，由建筑承包商将直接可使用的建筑物移交给发包人，在这种情况下发包人应支付给建筑承包商的费用，再加上发包人应负担的正常费用、税金和利润，即为建筑物的重新购建价格。

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