2012年房地产估价师《理论与方法》精讲(58)
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第三节 成本法的基本公式$lesson$
一、最基本的公式
成本法最基本的公式为：
积算价格=重新购建价格―折旧
上述公式可针对下列3类估价对象而具体化：(1)新开发的土地;(2)新建的房地产(此处指房地、建筑物两种情况);(3)旧的房地产(此处指房地、建筑物两种情况)。
新开发的土地和新建的房地产采用成本法估价一般不扣除折旧，但应考虑其工程质量、规划设计、周围环境、房地产市场状况等方面对价格的影响而给予适当的增减修正。
求取新开发土地的价格、新建房地产的价格和旧房地产的重新购建价格的基本步骤是：(1)搞清房地产价格构成;(2)估算各构成部分的金额;(3)将各构成部分的金额累加。
二、适用于新开发土地的基本公式
新开发土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。在这些情况下成本法的基本公式为：
新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
上述基本公式，在具体情况下又会有具体形式。如新开发区土地的分宗估价公式如下：
新开发区某宗土地的单价=(取得开发区用地的总成本+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润)÷(开发区用地总面积×开发完成后可转让土地面积的比率)×用途、区位等因素修正系数
上式中：
实际估算时通常分为下列3大步骤进行：
1.计算开发区全部土地的平均价格。
2.计算开发区可转让土地的平均价格。用第一步计算出的平均价格除以可转让土地面积的比率即是。
3.计算开发区某宗土地的价格。将第二步计算出的平均价格，根据宗地的规划用途、具体位置、使用年限、建筑容积率等做适当的增减修正即是。
对新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。
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