2012年房地产估价师《经营与管理》精讲(66)

更新时间：2012-03-07 14:50:39 来源：|0

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　　⑷ 设计方案审批阶段。开发商应自行委托有规划设计资格的设计机构完成不少于2个方案设计，然后持设计方案报审表、项目各设计方案的总平面图(单位建筑l:500、居住区l:2000，其中一份画出用地范围)、各层平立剖面图、街景立面图等(1:100或1:200)、方案说明书及其他相关资料，向城市规划管理部门提出设计方案审批申请，城市规划管理部门接此申请后协同其他有关单位审查该详细规划设计方案并提出修改或调整意见。之后，开发商根据审查意见对设计方案进行调整修改，再报城市管理部门审批。审批通过后由城市规划管理部门签发"规划设计方案审批通知书"。$lesson$

　　⑸ 申请《建设工程规划许可证》阶段。开发商需持由城市建设主管部门下发的年度施工任务批准文件、工程施工图纸、工程档案保证金证明、其它行政主管部门审查意见和要求取得的有关协议(如使用水、电、煤气、热力等的协议)，向城市规划管理部门提出申请，城市规划管理部门接此申请后，将负责主持召开市政配合会，组织有关单位进行综合图会签等工作。最后签发《建设工程规划许可证》。

　　三、建设工程招标

　　㈠开发建设项目的招标方式

　　招标方式可以分为公开招标和邀请招标。房地产开发商可依开发项目的建设规模和复杂程度选择招标方式。

　　⑴ 公开招标

　　公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。进行公开招标时，开发商或其委托的招标代理机构，可通过海报、报刊、广播、电视等手段，在一定范围内，如全市、全国，大项目甚至可在全世界公开发布招标公告，或直接将招标公告寄给具有投标潜力的某些公司，以招揽具备相应条件而又愿意参加的一切承包商前来投标。

　　公开招标使开发商有较大的选择范围，开发商可以在众多的投标者之间选择报价合理、工期短、信誉良好的承包商，同他签订承包合同，将工程委托他负责完成。这种公开竞争的方式会促使承包商努力提高开发项目建设工程的质量，缩短工期并降低成本造价。公开招标通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。此时开发商不易掌握其造价和控制工期，因而可以通过公开招标方式，从中选择提供合理标价和较短工期的承包商作为承包单位。

　　按常规，开发商公开招标项目应授标给最低报价者，除非该最低报价者的标价是不合理的或根本无法实现的。需要说明的是，由于开发商审查投标者资格及其标书的工作量比较大，所以公开招标需要经历相当长的一段时间，招标支出费用也较高。

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