2012年房地产估价师《经营与管理》精讲(63)

　　二、决策分析$lesson$

　　投资决策分析主要包括市场分析和项目的财务评价两部分工作。前者主要分析市场的供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格水平，后者则是根据市场分析的结果，就项目的经营收入与费用进行比较分析。这项工作要在尚未签署任何协议之前进行。这样，开发商可有充分的时间和自由度来考虑有关问题。从我国房地产开发企业的工作实践来看，对房地产开发项目进行财务评估的方法已经比较成熟，但人们对至关重要的市场研究却重视不够，市场研究方法也比较简单。应当注意到，市场研究对于选择投资方向、初步确定开发目标与方案、进行目标市场和开发产品定位等，均起着举足轻重的作用，它往往关系到一个项目的成败。

　　第三节 前 期 工 作

　　当通过投资决策分析确定了具体的开发地点与项目之后，在购买土地使用权和开发项目建设过程开始以前还有许多工作要做，这主要涉及与开发全过程有关的各种合同、条件的谈判与签约。通过初步投资分析，开发商可以找出一系列必须在事先估计的因素，在购买土地使用权和签订建设合同之前，必须设法将这些因素尽可能精确地量化。这样做的结果，可能会使得初步投资决策分析报告被修改，或者在项目的收益水平达不到目标要求时被迫放弃这个开发投资计划。

　　在初步投资决策分析的主要部分没有被彻底检验之前，开发商应尽量推迟具体的实施步骤，比如购买土地使用权。当然，在所有影响因素彻底弄清楚以后再购买土地是最理想不过了，如果在激烈的市场竞争条件下，为抓住有利时机很难做到这一点时，开发商也应对其可能承担的风险进行分析与评估。

　　一、获取土地使用权

　　没有土地，任何开发计划或开发项目的实施都只能是空谈。当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是获取土地使用权。根据开发项目的特点，开发商在主要通过有偿出让方式获取土地使用权的同时，也可通过政府行政划拨方式，获得公益性或部分公益性项目的

　　土地使用权。

　　㈠ 政府土地收购储备与土地一级开发土地收购储备，是指城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。该制度的建立，旨在规范土地供应市场，提高政府调控土地市场和房地产市场供给数量和价格的有效性，确保政府在土地开发利用过程中的所有者权益.。土地一级开发，是指按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地供应计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。土地一级开发项目的操作模式，有纯政府模式、政府与企业合作模式和受政府授权委托的企业模式三种。纳入政府土地收购储备范围的土地，在进行土地使用权出让前，需要按照土地一级开发的模式，对地块进行土地开发工作。当前纳入政府土地收购储备范围的土地类型主要包括：新增建设用地中用于经营性开发的土地;已列入危旧房改造计划的土地;因单位搬迁、解散、撤销、破产、兼并或其他原因调整出的原划拨国有土地，包括原有城市基础设施改造中调整出来的划拨用地;政府依法收购和整理的国有土地;土地使用权期限已满、政府依法收回的土地;以出让方式取得土地使用权后无力继续履行出让合同、又不具备转让条件的土地;土地使用者要求政府收回的土地;市区范围内无合法使用权的国有土地;其他依据法律、法规可以收回的国有土地。进行土地一级开发常用的操作程序是：制定城市近期、中期和长期的社会经济发展计划;对城市区域范围内的土地利用状况进行详细调查，掌握可开发土地资源现状的数量、质量和分布;制定开发区域发展的控制性规划和详细规划;按确定的优先顺序选择启动开发地块或区域;编制土地一级开发项目可行性研究报告并获有关部门批准;由土地管理部门协助办理土地出让(或划拨)手续;制定拆迁安置补偿方案，并获得政府主管部门批准;进行现场土地开发工作，达到相应的建设条件;核算土地开发成本、评估土地价格，按土地出让计划，通过政府土地交易市场，以招标、拍卖、挂牌或协议方式出让土地使用权。

　　土地收购储备制度的建立和土地一级开发模式的普遍实施，推动了公开、公平和透明的土地供应市场建设，改变了传统的开发商获取土地使用权的程序，对房地产开发商或投资者获取土地使用权的价格也产生了重大影响。此外，由于政府土地收购储备中心所实施的土地一级开发工作，通常将土地开发工程发包给私营开发商，因此也为房地产开发商参与土地开发创造了市场机会。

　　㈡ 获取土地使用权的途径

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