2012年房地产估价师《经营与管理》精讲(61)

　　㈥ 税收政策$lesson$

　　房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。正确运用税收杠杆不但可以理顺分配关系、保证政府土地收益，还可以通过税赋差别体现政府的税收政策和产业政策，进而对抑制市场投机、控制房地产价格、规范房地产市场交易行为等方面起到明显的作用。例如，美国通过免除公司所得税这一税务优惠政策，推动了房地产投资信托行业的发展壮大。世界许多国家和地区，通过个人购房税务优惠政策，有效推动了住房自有率水平的提高。

　　㈦ 租金控制

　　租赁市场是房地产市场的一个重要组成部分，租金作为房地产的租赁价格、同样是政府调控房地产市场的主要对象之一，合理的租金水平应与整体经济发展水平相适应。在运行正常的房地产市场，租金还与房地产价格保持合理的比例。与交易价格一样，租金也包含土地因素的影响。畸高的租金和租金回报率，往往意味着调控手段的无力和级差地租的流失，不利于房地产市场和整体经济的运行。

　　三、规范房地产市场行为的措施

　　㈠ 健全市场准入制度

　　为保证竞争的规范和政府管理的有效性，建立完善的资质审查制度，确定进入市场的资格是必要的。建立资质审查制度的原则首先是公开化，只有透明度高，才便于社会监督。其次是标准化，即明确、具体地规定进入某类市场必须具备的最低资格标准。各城市对房地产开发经营企业、建筑施工企业、装饰装修企业、房地产中介服务机构、物业管理机构等的行业准入资格都作了明确的规定。当然，随着市场机制的健全和政府职能的转变，对企业资格、资质的管理职能，已经开始逐步向行业协会等行业自律组织过渡。

　　㈡ 推动行业诚信体系建设

　　市场经济，诚信为本。房地产业作为国家社会经济发展和社会公众切身利益相关的服务行业，诚信建设尤为重要。建设部推动建设的"中国房地产信用档案"系统，为房地产业企业提供了公平竞争的平台，推动了企业自身的诚信体系信用文化建设，为规范房地产市场中的企业行为进行了有益的尝试。

　　㈢ 规范交易程序

　　用法律形式规范主要的房地产交易方式，是抑制投机、维护市场秩序的有效措施。各城市对土地出让、房屋预售、买卖、抵押、租赁以及产权登记等都规定有固定的办事程序和所需满足的必要条件。例如，商品房预售必须向城市房地产市场管理部门申请，申请时必须提交国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工证、预售计划和工程建设计划、预售款的监管方案、经银行或注册会计师审核的除地价款外投入的建设资金已达25%的验资证明等文件。

　　㈣ 加强产权管理

　　由于房地产不可能真正地拿到市场上去交易，所以房地产交易实际上是一种权益交易，权益让渡是房地产市场活动的核心内容之一。房地产产权登记不仅要发挥保障投资者(业主)权益的基本功能，还要发挥方便流通、维护交易秩序、代征税费以及对房地产市场动态跟踪管理的功能。产权登记不仅是房地产市场管理的基础和前提，而且可以成为微观管理的枢纽，诸多宏观政策、房地产法规都可以在产权登记管理过程中具体实施。

　　第三章 房地产开发程序

　　内容提要

　　1、房地产开发程序概述

　　2、投资机会选择与决策分析

　　3、前期工作

　　4、建设阶段

　　5、租售阶段

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产开发、房地产开发程序、房地产开发程序中各阶段的主要工作等概念和内容的掌握程度。重点考核应考人员对房地产开发程序各阶段工作内容的掌握和熟悉程度，以及对获取土地使用权、建设过程中相关管理工作的掌握和熟悉程度。

　　考试要求

　　掌握：房地产开发的概念、主要程序及各阶段的主要工作内容。熟悉：投资机会选择与决策分析的方法，土地使用权获取方式，建设过程中相关管理工作的内涵，房地产开发项目租售阶段物业销售形式，制定租售方案。

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