2012年房地产估价师《理论与方法》精讲(21)

　　五、市场调节价、政府指导价和政府定价$lesson$

　　市场调节价、政府指导价和政府定价是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。

　　市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。对于实行市场调节价的房地产，由于经营者可以自主确定价格，所以，估价应依据市场供求状况进行。

　　政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。对于实行政府指导价的房地产，估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。

　　政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。对于实行政府定价的房地产，估价结果应以政府定价为准。

　　政府对价格的干预，还有最高限价和最低限价。对于最高限价的房地产，估价结果不得超过其最高限价;对有最低限价的房地产，估价结果不得低于其最低限价。

　　政府对价格的干预还有规定成本构成或利润率等，如规定新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。

　　其中经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿安置费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)、管理费、贷款利息和税金等7项因素，利润控制在3%以下。

　　对于这类房地产，估价也应依据这些规定进行。

　　六、基准地价、标定地价和房屋重置价格

　　基准地价、标定地价和房屋重置价格是《中华人民共和国城市房地产管理法》提到的三种价格。

　　基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。

　　标定地价是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。

　　这里的房屋重置价格，应是某一基准日期，不同建筑结构、用途或等级下的特定状况的房屋，建造它所需的一切合理、必要的费用、税金加上应得的利润。

　　有了这种房屋重置价格之后，实际估价中求取估价对象房屋或建筑物的价格，可以通过这种房屋重置价的比较修正来求取。

　　基准地价、标定地价和房屋重置价格都是一种评估价格。

　　七、土地价格、建筑物价格和房地价格

　　土地价格、建筑物价格和房地价格是一组按照房地产的存在形态来划分的价格。

　　(一)土地价格

　　土地价格简称地价，如果是一块无建筑物的空地，此价格即指该块土地的价格;如果是一块有建筑物的土地，此价格是指该宗房地产中土地部分的价格，不含建筑物的价格。

　　有时根据土地的“生熟”程度，把土地粗略地分为生地、毛地、熟地三种，由此又有生地价格、毛地价格、熟地价格之说。

　　(二)建筑物价格

　　建筑物价格是指建筑物部分的价格，不含建筑物所占用的土地的价格。

　　(三)房地价格

　　房地价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，它往往等同于人们平常所说的房价。

　　对于同一宗房地产而言，有：(1)房地价格=土地价格+建筑物价格;(2)土地价格=房地价格一建筑物价格;(3)建筑物价格=房地价―土地价格。

　　八、总价格、单位价格和楼面地价

　　总价格、单位价格和楼面地价是一组按照房地产价格的表示单位来划分的价格。

　　(一)总价格

　　总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。房地产的总价格一般不能反映房地产价格水平的高低。

　　(二)单位价格

　　单位价格简称单价，对于土地来说，是指单位土地面积的土地价格;对于建筑物来说，是指单位建筑物面积的建筑物价格;对于房地来说，是指单位建筑物面积的房地价格。房地产的单位价格一般可以反映房地产价格水平的高低。

　　价格单位由货币和面积两方面构成：

　　1.货币：包括币种和货币单位。

　　2.面积：包括面积内涵和面积单位。

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