2012年房地产估价师《经营与管理》精讲(40)

　　㈤ 引导需求适应供给条件的变化

　　例如，随着建筑技术的发展，在地价日渐昂贵的城市中心区建造高层住宅的综合成本不断降低，导致高层住宅的供给量逐渐增加，

　　价格相对于多层住宅逐渐下降，使城市居民纷纷转向购买高层住宅，从而减少了城市中心区对多层住宅需求的压力，也使减少多层住宅

　　的供给成为很自然的事。因此，市场可以引导消费的潮流，使之适应供给条件的变化，这甚至有利于政府调整城市用地结构、提高城市土地的使用效率。

　　第四节 房地产市场的运行规律

　　一、房地产空间市场与房地产资产市场房地产属于一种耐用品，兼有消费品和投资品的双重特征。因此，房地产市场也存在空间市场和资产市场这两个层面。

　　㈠ 房地产空间市场

　　在房地产空间市场上，房地产为家庭和企业提供生活和生产的空间。对于企业，空间是生产要素之一;对于家庭，空间是其消费

　　的商品之一。他们既可以通过租赁房地产，也可以通过拥有房地产来获得空间带给他们的效用，相应地需要支付租金和住房所有权成

　　本(住房价格在拥有年限中各年的摊销值，可看作等效租金)。空间市场上的需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业，供给则来源于房地产资产市场，即目前所存在的房地产资产的数量。

　　㈡ 房地产资产市场

　　在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。投资收益包含两部分，一是在

　　拥有房地产期间内每单位时间(例如每年)所获得的租金(或等效租金)，二是在转售时所实现的增值收益。为获得房地产所带来的投资

　　收益，必须拥有房地产，这一点与空间市场是不同的。房地产资产市场中的需求者是希望通过拥有房地产而获取收益的家庭和机构投资者，新增供给的来源则是新建的建筑物数量。

　　㈢ 房地产空间市场和资产市场之间的联系和均衡状态房地产空间市场和资产市场是紧密联系在一起的。空间市场的

　　供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益率，从而影响资产市场中的需求;同时，空间市场上的供给又是由资产市场决定的。

　　房地产市场存在着一种均衡状态，在这个状态下，租金和价格都不发生变化，价格与重置成本相同，新增量和折旧量相等，房地产资产存量保持不变。这种均衡状态是转瞬即逝的，在大部分时间上市场都处于一种不均衡的状态中，但总是在向均衡状态回复，围

　　绕均衡状态进行上下波动。例如，当人口增长或收入水平提高时，居民对空间的需求就会上升，而空间市场上的供给并不能迅速增加，供不应求导致租金上

　　升。租金的上升使房地产资产市场的收益率水平提高，房地产资产的价格也随之提高。从而刺激房地产开发活动的活跃，使开发量超过灭失量，资产存量增加，从而满足空间市场新增的需求，这就达到了一个新的均衡状态。

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