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2012年房地产估价师《经营与管理》精讲(38)

更新时间:2012-05-30 10:26:41 来源:|0 浏览0收藏0

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  二、房地产市场的功能

  在任何市场上,某种商品的价格反映了当时的市场供求状况。但价格不仅预示市场的变化及其趋势,还可以通过价格信号来指导买卖双方的行为。简言之,价格机制是通过市场发挥作用的。房地产市场的功能,可以分为以下几个方面:

  ㈠ 配置存量房地产资源和利益

  由于土地资源的有限性,又由于房地产开发建设周期较长而滞后于市场需求的变化,所以必须在各种用途和众多想拥有物业的人和机构之间进行分配。通过市场机制的调节作用,在达到令买卖双

  价格 租金

  S S

  P1 R

  P R1

  D1 D1

  D D

  0 M M1 销售数量 0 L1 L 出租数量

  (a) (b)

  方都能接受的市场均衡价格的条件下,就能完成这种分配。

  ㈡ 显示房地产市场需求变化

  我们可以先通过一个简单的例子说明市场的这种功能。假如居民想搬出自己租住的房子而购买自己拥有的住宅,则市场上住宅的售价就会上升而租金就会下降。如图 2-1所示,售价从OP升到OP1,租金从OR降到ORl。

  图 2-1 销售和出租住宅需求变化示意图

  引起需求增加或减少的原因主要有这样几个:未来预期收益变化;政府税收政策的影响;收入水平变化或消费品味变化;原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化。

  ㈢ 指导供给以适应需求的变化

  房地产市场供给的变化可能会由于下述两个方面的原因引起:

  (1) 建设新的房地产或改变原来物业的使用方式。例如在图示2-1(b)中,由于部分需求从出租住宅转向出售住宅,租金下降至0R1,出租住宅的供给量从0L降到0L1,LL1就可以转换成出售住宅,因为出售住宅的需求量增加了MM1。最后形成了均衡价格0P1和均衡租金0R1。

2012年房地产估价师考试时间:10月13、14日
2012房地产估价师网上辅导招生简章
2012年全国房地产估价师考试报名时间汇总
2012年房地产估价师由黑敬祥等主讲

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