2012年房地产估价师《经营与管理》精讲(38)

更新时间：2012-05-30 10:26:41 来源：|0

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　　二、房地产市场的功能

　　在任何市场上，某种商品的价格反映了当时的市场供求状况。但价格不仅预示市场的变化及其趋势，还可以通过价格信号来指导买卖双方的行为。简言之，价格机制是通过市场发挥作用的。房地产市场的功能，可以分为以下几个方面：

　　㈠配置存量房地产资源和利益

　　由于土地资源的有限性，又由于房地产开发建设周期较长而滞后于市场需求的变化，所以必须在各种用途和众多想拥有物业的人和机构之间进行分配。通过市场机制的调节作用，在达到令买卖双

　　价格租金

　　S S

　　P1 R

　　P R1

　　D1 D1

　　D D

　　0 M M1 销售数量 0 L1 L 出租数量

　　(a) (b)

　　方都能接受的市场均衡价格的条件下，就能完成这种分配。

　　㈡显示房地产市场需求变化

　　我们可以先通过一个简单的例子说明市场的这种功能。假如居民想搬出自己租住的房子而购买自己拥有的住宅，则市场上住宅的售价就会上升而租金就会下降。如图 2-1所示，售价从OP升到OP1，租金从OR降到ORl。

　　图 2-1 销售和出租住宅需求变化示意图

　　引起需求增加或减少的原因主要有这样几个：未来预期收益变化;政府税收政策的影响;收入水平变化或消费品味变化;原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化。

　　㈢指导供给以适应需求的变化

　　房地产市场供给的变化可能会由于下述两个方面的原因引起：

　　(1) 建设新的房地产或改变原来物业的使用方式。例如在图示2-1(b)中，由于部分需求从出租住宅转向出售住宅，租金下降至0R1，出租住宅的供给量从0L降到0L1，LL1就可以转换成出售住宅，因为出售住宅的需求量增加了MM1。最后形成了均衡价格0P1和均衡租金0R1。

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