2012年房地产估价师《理论与方法》精讲(17)

　　例题：房地产的供给增加，需求不变，其价格会( )

　　A、上升; B、下降; C、维持不变; D、升降难定。

　　答案：B

　　四、房地产的需求弹性和供给弹性

　　弹性是对一个变量对于另一个变量的敏感性的一种度量。具体地说，它告诉我们一个变量发生1%的变化，将会引起的另一个变量的百分比变化。

　　(一)房地产的需求弹性

　　房地产的需求弹性主要有以下四种：

　　1.房地产需求的价格弹性(通常简称需求弹性)，用来表示在一定时期内一种房地产需求量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度。它是房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比。

　　在通常情况下，需求的价格弹性是一个负数，即当价格上升时，需求量一般会下降，但通常直接把它写做正数。

　　2.房地产需求的收入弹性，是建立在房地产的需求量与消费者的收入量之间关系上的一个弹性概念，用来表示消费者对某种房地产需求量的相对变动对于消费者收入量的相对变动的反应程度。它是房地产需求量变化的百分比与消费者收入量变化的百分比之比。

　　3.房地产需求的人口弹性，是房地产需求对人口变化的反应，即房地产需求量变化的百分比与人口数量变化的百分比之比。

　　4.房地产需求的交叉价格弹性，是指某种房地产因另一种房地产或商品价格变动1%所引起的其需求量的百分比变化。

　　(二)房地产的供给弹性

　　房地产的供给弹性主要有供给的价格弹性和供给的要素成本弹性。其中，供给的价格弹性通常简称供给弹性。

　　房地产供给的价格弹性，用来表示在一定时期内一种房地产供给量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度。它是房地产供给量变化的百分比与其价格变化的百分比之比。

　　房地产供给的要素成本弹性，是房地产供给对要素价格(如土地价格、建筑材料价格、建筑人工费等)变动的反应，即房地产供给量变化的百分比与要素价格变化的百分比之比。

　　(三)弹性数值的类型

　　弹性较大的数值说明一个变量对于另一个变量的变化是较敏感的，弹性较小的数值说明一个变量对于另一个变量的变化是较不敏感的。在经济学里，将弹性数值分为5种类型：(1)弹性数值大于1的情况，称为富有弹性;(2)弹性数值小于1的情况，称为缺乏弹性;(3)弹性数值等于1的情况，称为单一弹性;(4)弹性数值为无穷大的的情况，称为完全弹性;(5)弹性数值等于零的情况，称为完全无弹性。

　　一种房地产需求的价格弹性取决于该种房地产有多少替代品。如果没有较接近的替代品，需求往往就缺乏价格弹性。

　　由于房地产的开发周期较长，在影响房地产供给的价格弹性中，时间是一个很重要的因素，即当房地产价格发生变化时，开发商对开发量的调整需要一定的时间。在较短的时间内，

　　供给弹性是比较小的。但在长期内，供给弹性就比较大了。

　　另外，就开发周期长短不同的房地产来看，在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，供给弹性相应地就比较大;反之，开发周期较长的房地产，供给弹性相应地就比较小。

　　五、房地产供求与价格之间关系的特殊性

　　可以将房地产的供求状况分为4种类型：(1)全国房地产总的供求状况;(2)本地区房地产的供求状况;(3)全国本类房地产的供求状况;(4)本地区本类房地产的供求状况。

　　由于房地产的不可移动性及变更用途的困难性，决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。

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