2012年房地产估价师《理论与方法》精讲(16)
更新时间:2012-05-31 14:58:43
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在图2―3中,E点是供求均衡点,EQ=OP表示价格均衡,EP=OQ表示数量均衡。当市场价格偏离均衡价格时,市场上会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态。一般来说,在市场机制的作用下,这种供求不相等的非均衡状态会逐渐消失,偏离的市场价格会自动地回复到均衡价格水平。假设数量小于OQ,如为OQl,表示供不应求,供不应求就会导致价格上升,价格上升就会导致供给增加,数量就会向OQ靠拢;如果数量大于OQ,如为OQ2,表示供过于求,这时房地产价格会下跌,价格下跌供给就会减少,数量也会向OQ移动。房地产的供求量就是这样围绕着均衡点而左右摇摆。
均衡价格理论是价格原理的核心内容,它表明:均衡是市场价格运行的必然趋势,也是市场价格运行的正常状态,如果市场价格由于某种因素的影响而脱离于均衡价格,就必然会形成短缺或过剩,导致买方或卖方竞争,产生价格上升或下降的压力和趋势,并最终趋向于均衡价格。
总的来讲,房地产价格与房地产的需求正相关,与房地产的供给负相关:供给一定,需求增加,则价格上升,需求减少,则价格下降;需求一定,供给增加,则价格下降,供给减少,则价格上升。如果需求和供给同时发生变化,均衡价格和均衡交易量也会发生变化。需求和供给的同时变化,有同方向变化和反方向变化、变动幅度不同等情况,因而存在着多种变化组合,它们对均衡价格和均衡交易量的影响归纳为表2―1。
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