2012年房地产估价师《理论与方法》精讲(18)

更新时间：2012-05-31 14:56:57 来源：|0

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　　三、市场背景分析

　　××房地产市场近几年一直保持了良好的发展趋势，尽管国家以及地方从2005年开始不断加大对房地产市场的宏观调控，但该市房地产市场总体上一直保持了较快的上涨趋势。近三年来××市房地产交易相关数据汇总见下表：

　　2003～2005年××市商品房交易数据汇总表　　表3―7

　　从上面的数据我们可以看出，近三年××市商品房交易中，无论是交易面积还是交易件数都呈现出上升的趋势。其中商品房交易面积年平均增长速度为7.93%，交易单价年平均增长速度为l0.19%。

　　在这种形势下，由于各种原因形成的一些“半截子”工程也陆续重新启动，且取得了不错的销售业绩。例如位于××商业街的××大厦、××大厦已改造为精装修小户型高级公寓进入市场。原××国际酒店也有部分楼层改造为精装修小户型高级公寓，这些项目都取得了较好的经济效益。在估价时点位于××街的原××大厦经改造也即将上市。估价对象所临的商务区以及所处的金融商务，高档精装修小户型公寓具有较强的市场需求能力，从2002年以来该区域以及周边区域陆续上市了一批该类型项目，如×××、×××等高档精装修小户型项目，销售情况都有不俗的表现。

　　估价对象区域及临近区域的高档精装修小户型公寓的购买者多是以投资为主，随着估价对象所处区域以及其他区域大量精装修小户型住宅投入市场，市场将日趋饱和，该类房屋的投资收益率有下降的趋势。根据近两年的土地出让情况以及未来的土地供应计划情况分析，该区域未来一年内不会有新建住宅项目入市，两年内将可能有三个商住项目入市。因此，估价对象在面临着挑战同时，也面临着一定的市场机会，这就需要争取时间，尽快完成改造进入市场，在销售中制定执行竞争力较强的价格策略，力求快进快出。

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