2012年房地产估价师《理论与方法》精讲(12)

　　(七)估价时点

　　估价时点是指评估价值对应的日期，即在该日期上估价对象才有该价值，通常用公历年、月、日表示。

　　(八)客观合理价格或价值的估算和判定

　　客观合理价格或价值是估价对象在某种估价目的特定条件下形成的正常价格，它能为当事人或社会一般人所信服和接受。

　　估算和判定是一种估计。是估计就会有误差。但这种误差又不是无限度的，必须在一个合理的范围内。一般认为误差在上下15%之内是允许的

　　还值得指出的是，估价不同于定价。估价只是为当事人提供公平可信的价格参考依据，并不取代当事人的民事权利，而定价往往是当事人的行为。房地产的最终成交价格应由当事人自己决定，当事人出于某种目的可以使其成交价格高于或低于正常价格。

　　最后，正确地理解房地产估价，还需要把握下列2点：

　　1.房地产估价是科学与艺术的有机结合。

　　2.房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示、表达出来。

　　第六节 房地产估价的必要性

　　一、理论上房地产估价的必要性

　　一种资产只有具备了下列2个条件才真正需要专业估价：(1)独一无二性。(2)价值量较大。

　　具体就房地产来讲，由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值高大性，房地产市场是典型的“不完全市场”。房地产估价的重要性在于：它是为了建立合理的房地产交易秩序，

　　也是促进房地产公平交易的基本保障，有助于将房地产价格导向正常化。

　　二、现实中对房地产估价的需要

　　(一)房地产交易的需要

　　(二)房地产抵押的需要

　　(三)房地产典当的需要

　　典当是出典人将自己的房地产让与他人使用、收益，以获得相当于卖价的资金(典价)，但保留该房地产的所有权，待日后有能力时可以返还典价回赎该房地产;而典权人则以支付低于买价的资金(典价)，

　　取得房地产的占有、使用和收益的权利，且日后还有取得房地产所有权的可能(当典权期限届满后的一定期限内出典人未返还典价回赎的，典权人即取得房地产的所有权)。

　　(四)房地产保险和损害赔偿的需要

　　房地产保险对房地产估价的需要，一是在投保时需要评估保险价值，为确定保险金额提供参考依据;二是在保险事故发生后需要评估所遭受的损失或重置价格、重建价格，为确定赔偿金额提供参考依据。

　　其他方面的房地产损害赔偿，如施工挖基础不慎造成邻近房屋倾斜，对房地产权利行使的不当限制(如错误查封)造成权利人损害的，也需要房地产估价。

　　(五)房地产税收的需要

　　有关房地产的税收种类很多，如房产税、地价税、土地增值税，土地与房屋合征的房地产税，房地产与其他财产合征的财产税、遗产税、赠与税等。这些税收一般是以房地产的价值为课税依据。

　　(六)房地产征用拆迁补偿的需要

　　国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。国家在征用、拆迁这些房地产时，要给予原房地产所有者或使用者合理的补偿。确定这些补偿额，就需要房地产估价。

　　(七)处理房地产纠纷和有关法律案件的需要

　　(八)企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算等的需要

　　(九)房地产管理的需要

　　比如确定定期公布的基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格，需要估价;如何调整土地使用权出让金，需要估价等。

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