2012年房地产估价师《理论与方法》精讲(11)

　　四、按经营使用方式来划分的类型

　　房地产按其经营使用方式来划分，主要分为下列4类：

　　1.出售型房地产。

　　2.出租型房地产。

　　3.营业型房地产。

　　4.自用型房地产。

　　这种分类对于选用估价方法特别有用，例如：出售型房地产可以采用比较法估价;出租或营业型房地产可以采用收益法估价;自用型房地产可以采用成本法估价。

　　第五节 房地产估价的概念

　　从专业估价的角度来讲，房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

　　现对上述房地产估价概念中的一些关键术语解释如下：

　　(一)专业估价人员

　　专业估价人员是指经房地产估价人员资格考试合格，由有关主管部门审定注册，专门从事房地产估价的人员。

　　一名合格的房地产专业估价人员，必须具有房地产估价方面的扎实的理论知识、丰富的实践经验和良好的职业道德。具有扎实的理论知识和丰富的实践经验，是对估价能力的要求;具有良好的职业道德，是对估价诚实程度的要求。

　　在此特别要强调职业道德的重要性。

　　(二)估价目的

　　估价目的是指一个具体估价项目的估价结果的期望用途，或者说，完成后的估价报告拿去做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者政府、民事行为的需要。

　　不同的估价目的来源于对估价的不同需要。估价目的可以划分为：土地使用权出让，房地产转让(包括买卖、交换、赠与、抵债等)、租赁、抵押、典当、保险、课税、农民集体土地征用补偿、

　　城市房屋拆迁补偿、损害赔偿、分割、合并、纠纷、涉案，企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算、房地产估价纠纷、涉案中的房地产估价复核或鉴定等。

　　不同的估价目的将影响估价结果。估价目的也限制了估价报告的用途。

　　针对不同的估价目的所采用的价值标准，分为公开市场价值标准和非公开市场价值标准两类。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。公开市场价值，是指在公开市场上最可能形成的价格。

　　而公开市场，是指在该市场上交易双方进行交易的目的，在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。

　　例题：( )限制了估价报告书的用途。

　　A、估价方法 B、估价目的 C、估价原则 D、估价日期

　　答案：B

　　(三)估价原则

　　估价原则是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在对房地产价格形成和运动的客观规律认识的基础上，总结出的一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准。

　　(四)估价程序

　　估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后进行次序。

　　(五)估价方法

　　房地产估价有三大基本方法，即：比较法、成本法、收益法。除此之外还有一些其他估价方法，如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。在评估一宗房地产的价值时，一般要求同时采用两种或两种以上的方法。

　　(六)影响房地产价格的因素

　　从大的方面来说，有环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际等因素。在不同地区、不同时期，各种因素影响房地产价格变动的方向和幅度是不尽相同的。

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