2012年房地产估价师《理论与方法》精讲(9)

更新时间：2012-06-28 16:02:06 来源：|0

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　　八、价值高大性

　　房地产的价值不仅高，而且大。其价值高即单位价值高，其价值大即总体价值大.

　　九、难以变现性

　　房地产由于价值高大，加上不可移动性和独一无二性，使得同一宗房地产的买卖不频繁，一旦需要买卖，要花费相当长的时间来寻找合适的买者和进行讨价还价。

　　所以，当急需资金或有其他急需时，不易将房地产变成现款;如果要快速变现，只有相当幅度的降价。

　　十、保值增值性

　　引起房地产价格上升的原因主要有4个方面：

　　(1)对房地产本身进行的投资改良，如装修改造，更新或添加设备，改进物业管理;

　　(2)通货膨胀;

　　(3)需求增加导致稀缺性增加，如人口或收入增加;

　　(4)外部经济或相互影响，如交通条件或周围环境改善。其中，对房地产本身进行投资改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值;通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，

　　而是房地产保值;需求增加导致稀缺性增加和外部经济或相互影响所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。

　　通货膨胀是指商品和服务的货币价格总水平的持续上涨现象，或者简单地说，是物价的持续普遍上涨。当说某项投资是保值性的，则意味着它能抵抗通货膨胀，即投入的资金的增值速度能抵消货币的贬值速度。

　　具体地说，就是能保证投资一段时间后所抽回的资金，完全能购买到当初的投资额可以购买到的同等商品或服务。房地产通常具有这种功能。

　　房地产的保值增值性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的.在某些情况下，房地产价格出现长时期的连续下降也是可能的。

　　另外，中国大陆的土地价格由于是有期限的土地使用权价格，对于一宗使用年限较长的土地来说，在其使用年限的前若干年价格可能随着需求的增加而呈现上升趋势，但由于总有一天土地使用年限会降为零，

　　所以，具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。

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