2012年房地产估价师《经营与管理》精讲(11)

　　㈢ 购买住房抵押支持证券

　　住房抵押贷款证券化，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。购买住房抵押支持证券的投资者，也就成为房地产间接投资者。主要做法是：银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司(SPC)，由该公司将其汇集重组成抵押贷款集合，每个集合内贷款的期限、计息方式和还款条件大体一致，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。购买抵押支持证券的投资者可以间接地获取房地产投资的收益。

　　住房抵押贷款证券化兴起于20世纪70年代，现已成为美国、加拿大等发达资本主义国家住房金融市场上的重要筹资工具和手段，新兴国家和地区如泰国、韩国、马来西亚、中国香港等也开始了住房抵押贷款证券化的实践，使住房抵押支持证券成了一种重要的房地产间接投资工具。随着中国住房市场住房金融服务的迅速发展，在中国推行住房抵押贷款证券化的条件已日趋成熟，作为大众投资工具的住房抵押支持证券，不久将出现在中国的投资市场上。

　　四、房地产投资的利弊

　　㈠ 房地产投资之利

　　在前面介绍房地产投资的特性时，我们实际上已经间接地介绍了房地产投资的一些优点，包括自然寿命周期长、易于满足使用者不断变化的需要、能从公共设施的改善和投资中获取利益等。这里我们再介绍房地产投资的其他一些优点。

　　⑴ 相对较高的收益水平

　　房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到20%的水平，在有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆的情况下，该收益率甚至会超过100%。房地产置业投资中，在持有期内获得每年15%~20%的股本收益率也是很平常的事。这相对于储蓄、股票、债券等其他类型的投资来说，收益水平是相对较高的。

　　⑵ 易于获得金融机构的支持

　　由于可以将物业作为抵押，所以置业投资者可以较容易地获得金融机构的支持，得到其投资所需要的大部分资金。包括商业银行、保险公司和抵押贷款公司等在内的许多金融机构都愿意提供抵押贷款服务，这使得置业投资者有很大的选择余地。金融机构通常认为作为抵押物的房地产，是保证其能按期安全收回贷款最有效的方式。因为除了投资者的资信情况和自有资金投入的数量外，房地产本身也是一种重要的信用保证，且通常情况下房地产的租金收入就能满足投资者分期还款对资金的需要，所以金融机构可以提供的抵押贷款比例也相当高，一般可以达到70%~90%，而且常常还能为贷款者提供利率方面的优惠。在西方发达国家， 投资者甚至可以获得超过90%甚至超过100%的融资，也就是说，投资者无须投入任何自有资金，全部用信贷资金投入。

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