2012年房地产估价师《案例与分析》精讲(11)

　　㈡ 房地产估价技术路线与替代原则

　　遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

　　替代原则的理论依据是同一市场上相同物品具有相同市场价值的经济学原理。替代原则是保证房地产估价能够通过运用市场资料进行和完成的重要理论前提：只有承认同一市场上相同物品具有相同市场价值，才有可能根据市场资料对估价对象进行估价。替代原则也反映了房地产估价的基本原理和最一般的估价过程：房地产估价所要确定的估价结论是估价对象的价值。对于房地产交易目的而言，该价值应当是在公开市场上最可能形成或者成立的价格，房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的价值。

　　在确定房地产估价技术路线时，无论采用什么估价思路和估价方法，都必然首先承认替代原则：市场法是用类似房地产的成交价格来“替代”估价对象的价值，收益法是用估价对象未来的收益“替代”估价对象的价值，成本法是用估价对象各组成部分的价格来“替代”估价对象的价值，等等。

　　㈢ 房地产估价技术路线与最高最佳使用原则遵循最高最佳使用原则，应以估价对象用于最高最佳使用为前提估价。

　　房地产估价中所确定的价值，实质是房地产的经济价值，而房地产的经济价值是在房地产的使用过程中实现的。最高最佳使用原则要求在估价时应确定估价对象处于最高最佳使用状态时的价值，因此最高最佳使用原则本身就给我们提供了这样一个确定房地产估价技术路线的基本思路：在估价时要首先确定房地产的最高最佳使用状态，进而才能确定房地产在这种状态下的价值。

　　㈣ 房地产估价技术路线与估价时点原则估价时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。

　　估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上发生的现金流对其价值影响是不同的。

　　所以，在房地产估价时统一规定：如果一些款项的发生时点与估价时点不一致，应当折算为估价时点的现值。在确定估价技术路线涉及到估价对象房地产的价格形成过程时，也就要注意到这一点，不能直接将不同时间点上发生的现金流直接相加，而要进行资金时间价值换算以后再相加。

　　估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到房地产市场价格的波动性，同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价格。所以强调：估价结果是估价对象在估价时点的价格，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的价格。因此在确定估价技术路线时，就要注意要根据不同的估价时点确定估价所依据的房地产市场情况，进而确定在此种房地产市场情况下的房地产总体价格水平。估价时点原则的另外一层含义是：估价对象在不同的估价时点的状态是不同的，相应就会有不同的价格。例如一宗房地产在其未完工时的状态与竣工后的状态不同，相应地就有不同的价格。在确定估价技术路线时，就要注意准确把握估价对象在所规定的估价时点时的状态，进而决定估价对象在该状态下的价格内涵。

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