2012年房地产估价师《经营与管理》精讲(1)

　　第一章 房地产投资与投资风险

　　内容提要

　　1、投资与房地产投资

　　2、房地产投资的特性

　　3、房地产投资的形式与利弊

　　4、房地产投资的风险

　　5、风险与投资组合

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对投资和房地产投资等基础知识的掌握程度。

　　考试要求

　　掌握：投资的概念、分类、特性和作用，房地产投资的概念、特性，房地产直接投资和间接投资的概念。

　　熟悉：房地产投资的形式及利弊。

　　了解：房地产投资风险、投资组合的概念，房地产投资风险类型及其对投资者行为的影响。

　　随着中国房地产市场的发展，房地产服务业在房地产业乃至国民经济中的地位和作用日益重要。为房地产开发商、投资者等提供专业顾问服务，已经成为房地产估价师的重要工作内容。为了培养房地产估价师提供专业顾问服务的能力，本书将系统介绍房地产投资、房地产市场的基本概念与理论，重点讲述房地产市场调查与分析、房地产投资项目经济评价与可行性研究的技术和方法，介绍房地产开发程序、房地产金融和物业资产管理等。

　　第一节 投资与房地产投资

　　在经济生活中，人们往往希望通过各种合法的手段，不断增加自己的财富或赚取利润，以满足未来的消费。这样就会经常碰到或使用"投资"这一名词。

　　一、投资

　　㈠ 投资的概念

　　在商品经济社会中，投资是普遍存在的经济现象，很多情况下，人们往往把能够带来报酬的支出行为称为投资。这里的"支出"行为，实际上是牺牲了当前的一定消费，"报酬"则是将来的消费增加。西方投资学家威廉?夏普在其所着《投资学》一书中将投资概念表述为：投资就是为获得可能的不确定的未来收益而做出的决定。一般来说，投资(Investment)是指经济主体(国家、企业、个人)以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币或实物，经营某项事业的经济行为。简单地说，投资就是为了获得可能的不确定的未来值而做出的确定的现值的牺牲。在有关国际投资协定中，"投资"通常有三种定义：①以资产为基础的投资定义;②以企业为基础的定义;③以交易为基础的定义。

　　⑴ 以资产为基础的投资定义是：缔约各方依照各自法律法规所允许或接受的各种财产，它不仅包括金融资产及经济概念上的"资本"，还包括具有创造生产能力的所有有形资产和无形资产。主要包括：动产、不动产和其他财产权，如抵押权、留置权、质权、享用权;公司的股份、股票、债券、债权;各种具有经济价值的给付请求权;知识产权;法律赋予或透过合同而具有的经营特许权，包括自然资源的勘探、提炼或开发的特许权。

　　⑵ 以企业为基础的投资定义是：一个国家的实体企业为了获得持续性收益，在另一个国家内建立一个实体企业。前者的实体称为直接投资者，后者的实体称为直接投资企业。持续性收益是指投资者与所投资的企业之间存在一种长期关系，且投资者对所投资的企业具有一定程度的影响力。直接投资不仅包括建立并形成投资者与所投资企业之间关系的最初交易，也包括两者之间所有的后续交易以及投资实体内各分支机构之间的交易。

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