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2012年房地产估价《理论方法》辅导-房地产

更新时间:2012-08-15 14:09:53 来源:|0 浏览0收藏0

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  (7)设立了地役权的房地产,即该房地产为他人提供了有限的使用权,例如允许他人通行,《物权法》称之为“供役地”。

  (8)设立了抵押权的房地产,即已抵押的房地产,通常称为抵押房地产。抵押人在通知抵押权人并告知受让人的情况下,可以将已抵押的房地产转让给他人。抵押人将已抵押的房地产转让给他人的,不影响抵押权,受让人处于抵押人的地位。

  (9)有拖欠建设工程价款的房地产。《合同法》第二百八十六条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”2002年6月20日《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释(2002316号)规定:“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用,不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”

  (10)已依法公告列入征收、征用范围的房地产。《城市房屋拆迁管理条例》第十二条规定,拆迁范围确定后,拆迁范围内的单位和个人,不得新建、扩建、改建房屋,不得改变房屋和土地用途,不得租赁房屋。《城市房地产抵押管理办法》规定,已依法公告列入拆迁范围的房地产,不得设定抵押。

  (11)被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制的房地产。

  (12)开发建设手续不齐全的房地产。例如,没有《建设用地规划许可证》或者《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的房地产。

  (13)房屋所有权、建设用地使用权不明确或者归属有争议的房地产。

  (14)临时用地或者临时建筑的房地产。又可分为未超过批准期限的临时用地、临时建筑和超过批准期限的临时用地、临时建筑。

  (15)违法占地或者违法、违章建筑的房地产。

  (16)房地产的租赁权,即承租人权益,例如承租的公有住宅。

  (17)地役权。

  (18)房地产的抵押权。

  (19)房地产的空间利用权。又可分为地下空间利用权和地上空间利用权。例如,可在其上加盖房屋或者树立广告牌的屋顶,可在其上做广告的外墙面,地面为公共绿地或者公园的地下商场,地铁站内的地下商店。

  (20)房地产中的无形资产。某些包含无形资产的房地产,例如包含特许经营权的汽车加油站,根据估价目的,有时需要评估其包含无形资产在内的价值,有时需要评估不包含无形资产的价值,或者将其中的无形资产价值从房地产价值中分离出来。

2012年房地产估价师考试时间:10月13、14日
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2012年房地产估价师由黑敬祥等主讲

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