2012年房地产估价师《理论与方法》考点辅导(9)

更新时间：2012-10-10 10:51:25 来源：|0

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　　三、估价目的

　　估价目的(appraisalpurpose)：是指一个房地产估价项目中估价结果的期望用途，或者通俗地说，是委托人要拿未来完成的估价报告做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者民事行为、行政行为的需要。

　　例如，是为房地产买卖或租赁活动确定相关价格或租金提供参考依据，还是为商业银行等债权人确定房地产抵押价值提供参考依据，或者是为拆迁人与被拆迁人之间确定被拆迁房屋的货币补偿金额、为税务机关核定某种房地产税收的计税依据、为保险公司衡量投保房屋的保险价值、为政府掌握划拨土地使用权进入市场应当补交的土地使用权出让金等费用提供参考依据。

　　委托人不会无缘无故花钱委托估价机构估价，而是为了某种需要才委托估价机构估价。因此，任何房地产估价项目都有估价目的，并且对估价的不同需要决定着估价目的的不同。

　　按房地产估价的需要及相应的估价目的可以划分为：

　　土地使用权出让(又可分为招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让)，房地产转让(又可分为买卖、互换、赠与、以房地产出资、作价入股、抵债等)、租赁、抵押、征收、征用(又可分为土地征收、土地征用、城市房屋拆迁)、分割、损害赔偿、税收、保险、争议调处、司法鉴定，以房地产出资设立企业(包括公司，下同)，企业对外投资、合资、合作、合并、分立、改制、资产重组、产权转让、租赁、清算，房地产估价争议中的房地产估价复核或鉴定等等。在实际估价中，还可以根据具体情况对上述某些估价目的进行细分或者作进一步的说明。例如，房地产买卖中普通拍卖的保留价(底价)评估;城市房屋拆迁补偿估价：还可分为货币补偿估价和房屋产权调换补偿估价。

　　不同的估价目的将影响估价结果，因为估价目的不同，估价对象的范围、估价时点、评估的价值类型、估价依据、估价应考虑的因素可能不同，甚至估价方法也可能不同。

　　例如，许多房地产在买卖、抵押之前已出租，买卖、抵押时带有租赁期未届满的租赁合同(也称为租约)，购买者、抵押权人应尊重并履行这些租赁合同的各项条款，即所谓“买卖不破租赁”，这叫做有租约限制的房地产或带租约的房地产、已出租的房地产。如果为房地产买卖、抵押目的对这类房地产进行估价，就应考虑租约租金与市场租金差异的影响，特别是对于那些租约租金与市场租金差异较大和租赁期限较长的房地产;如果为城市房屋拆迁补偿目的而估价，则不考虑房屋租赁的影响，应视为无租约限制的房地产来估价。在价值构成的各要素，例如成本、费用、利润、税金等的取舍上，也应服从于估价目的。

　　此外，估价目的还限制了估价报告的用途。针对某种估价目的得出的估价结果，不能盲目地套用于与其不相符的用途。因此，在估价中房地产估价师应始终谨记估价目的。