2013年制度与政策辅导：房地产交易管理制度与政策

　　第一节 房地产交易管理

　　房地产交易基本制度：《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，房地产成交价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。

　　1、房地产成交价格的申报制度：法律要求如实申报房地产成交价格的本意之一是加强契税等与房地产交易有关的税收征管。税务机关在接到价格申报后，如发现成交价格明显低于市场正常价格的，应当及时通知交易双方，按不低于税收机关确认的价格缴纳有关税金后，房地产管理部门方可为其办理房地产交易手续，核发权属证书。

　　2、房地产价格评估制度

　　3、房地产价格评估人员资格认证制度

　　第二节 房地产转让管理

　　房地产转让的特征是房地产权属发生转移。

　　房地产不得转让的情况有：

　　1、 达不到下列条件的房地产不得转让：以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上。

　　2、 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的;

　　3、 依法收回土地使用权的;

　　4、 共有房地产，未经其他共有人书面同意的。(须由全体共有人同意，不能因部分权利人的请求而转让。)

　　5、 权属有争议的;

　　6、 未依法登记领取权属证书的;

　　7、 法律和行政法规规定禁止转让的其他情形。为抑制投机性购房，国务院规定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。

　　以出让方式取得建设用地使用权，在土地使用期限届满前可以在不同土地使用者之间自由转让，但无论转让几次，原建设用地土地使用权出让合同约定的使用年限不变。

　　第三节 商品房销售管理

　　《城市房地产管理法》规定商品房预售应符合下列条件：

　　1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

　　2、持有建设工程规划许可证;

　　3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;

　　4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

　　中途变更规划、设计：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。

　　商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。

　　出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照有关原则处理：1、面积误差比绝对值在3%以内的(含3%)，按照合用约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;2、房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

　　第四节 房屋租赁管理

　　租赁期限：《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。

　　《城市房地产管理法》规定：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得土地使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上交国家，具体办法由国务院规定。”

　　房地产抵押的特征是不转移占有，这与质押、房地产设典有显著的区别。

　　房地产抵押中可以作为抵押物的条件包括两个基本方面：

　　1. 以出让方式取得的土地使用权，都可以设定抵押。

　　2. 以划拨方式取得的土地使用权，对于土地上面有建筑物的， 建筑物一并抵押;对于土地上面没有建筑物的，不能抵押。

　　《物权法》规定下列财产不得抵押：1.土地所有权;2.耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外;3.学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;4.所有权、使用权不明或者有争议的财产;5.依法被查封、扣押、监管的财产;6.法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

　　房屋抵押的一般规定：1、以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。2、以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。

　　《城市房地产管理法》规定房地产抵押应当签订书面抵押合同并办理抵押登记。房地产抵押未经登记的，不发生物权效力，对抵押物不具有优先受偿权。

　　《物权法》规定1、债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。2、建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得价款，抵押权人无权优先受偿。

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