2013年房地产估价师考试理论与方法考前练习三

　　一.单选题：

　　1.第一个房地产投资者对房地产都有一个心理价位，投资价值可以看成是这个心理价位，当( )低于其心理价位时，投资者趋向于增加投资;相反，他们将向市场出售过去的房地产。

　　A.市场价格 B.投资价格

　　C.使用价格 D.交换价格

　　标准答案：a

　　考生答案：

　　本题分数：8.33

　　本题得分：0

　　解析：投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。当投资价值大于市场价格时，说明值得投资购买;反之，说明不值得投资购买。

　　2.政府举行土地使用权拍卖出让，有意购买者可以委托房地产估价人员为其评估能够承受的最高购买价格，这也是一种( )。

　　A.市场价值评估 B.投资价值评估

　　C.原始价值评估 D.账面价值评估

　　标准答案：b

　　考生答案：

　　本题分数：8.33

　　本题得分：0

　　解析：就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。但作为房地产估价人员，评估投资价值或提供房地产市场分析报告、房地产投资项目可行性研究报告，也是其服务的重要领域。

　　3.( )是随着时间的推移而减少的。

　　A.原始价值 B.账面价值

　　C.市场价值 D.投资价值

　　标准答案：b

　　考生答案：

　　本题分数：8.33

　　本题得分：0

　　解析：原始价值是始终不变的;账面价值是随着时间的推移而减少的;市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。市场价值很少等于账面价值。

　　4.( )是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。

　　A. 原始价格 B.理论价格

　　C.成交价格 D.市场价格

　　标准答案：d

　　考生答案：

　　本题分数：8.33

　　本题得分：0

　　解析：市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。

　　5.楼面地价又称单位建筑面积地价，楼面地价与土地总价的关系为( )。

　　A.楼面地价;土地总价÷总建筑面积

　　B.楼面地价：土地总价x总建筑面积

　　C.楼面地价：土地总价+总建筑面积

　　D. 楼面地价：总建筑面积÷土地总价

　　标准答案：a

　　考生答案：

　　本题分数：8.33

　　本题得分：0

　　解析：

　　二.多选题：

　　1.成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。它是一个已完成的事实这种价格通常随着 ( )的不同而不同。

　　A.交易者的心态 B.交易者的偏好

　　C.交易者对市场了解程度 D.讨价还价能力

　　标准答案：A, B, C, D

　　考生答案：

　　本题分数：16.66

　　本题得分：0

　　解析： 成交价格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可将成交价格区分为正常成交价格和非正常成交价格。正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺，没有私自利害关系下进行交易形成的价格，不受一些不良因素的影响。

　　2.( )是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。

　　A.市场调节价 B.政府指导价

　　C.政府定价 D.评估价格

　　标准答案：A, B, C

　　考生答案：

　　本题分数：16.66

　　本题得分：0

　　解析：国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。价格的制定应当符合价值规律，大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。可见，从政府对价格管制或干预的程度来划分，有市场定价、政府指导价和政府定价。

　　3. 政府对价格的干预，还有( )。最高限价是试图规定一个对房地产可以收取的最高价格;最低限价是试图规定一个对房地产可以收取的最低价格，又称最低保护价。所以，对有最高限价的房地产，估价结果不得超过其最高限价;对有最低限价的房地产，估价结果不得低于其最低限价的房地产，估价结果不得低于其最低限价。

　　A.基准地价

　　B.最高限价

　　C.最低限价

　　D.标定地价

　　标准答案：B, C

　　考生答案：

　　本题分数：16.66

　　本题得分：0

　　解析：最高限价是试图规定一个对房地产可以收取的最高价格;最低限价是试图规定一个对房地产可以收取的最低价格，又称最低保护价。所以，对有最高限价的房地产，估价结果不得超过其最高限价;对有最低限价的房地产，估价结果不得低于其最低限价。

　　4.就( )相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。

　　A.投资价值 B.原始价值

　　C.账面价值 D.市场价值

　　标准答案：A, D

　　考生答案：

　　本题分数：8.33

　　本题得分：0

　　解析：原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是一项资产在当初购置时的价格或发生的支出，账面价值又称账面净值，折余价值，是该资产的原始价值减去已提折旧后的余额。

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