2014年房地产估价师基本制度与政策考点16

　　城市用地

　　(一)城市用地分类(熟悉)

　　按照国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ 137-90)，城市用地按大类、中类和小类三级进行划分，以满足不同层次规划的要求。城市用地共分10大类、46中类和73个小类(参见表1-1)。一般而言，城市总体规划阶段以达到中类为主，在城市详细规划阶段应达到小类深度。

　　城市建设用地应包括分类中的居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地和特殊用地九大类用地，不应包括水域和其他用地。

　　在计算城市现状和规划的用地时，应统一以城市总体规划用地的范围为界进行汇总统计。城市用地应按平面投影面积计算。每块用地只计算一次，不得重复计算。城市总体规划用地应采用1：10 000或1：5 000比例尺的图纸进行分类计算，分区规划用地应采用l： 5 000或1：2 000比例尺的图纸进行分类计算。现状和规划的用地计算应采用同一比例尺的图纸。城市用地的计量单位应为万平方米(h┫)。数字统计精确度应根据图纸比例尺确定：1：10 000图纸应取正整数，1：5 000图纸应取小数点后一位数，l：2 000图纸应取小数点后两位数。

　　(二)城市用地评价(掌握)

　　城市用地评价内容包括三个方面，即自然条件评价、建设条件评价和经济评价。

　　1.城市用地的自然条件评价

　　城市建设用地的自然条件评价主要从工程地质、水文、气候、地形和用地适用性等几个方面进行。

　　(1)工程地质条件

　　1)建筑土质与地基承载力。建设用地范围内各种地基的承载能力，对城市建设用地选择和各类工程建设项目的合理布置以及工程建设的经济性，影响非常大。

　　2)地形条件。不同的建设用地的地形条件，对建设规划布局、道路的走向和线型、各项基础设施的建设、建筑群体的布置、城市的形态、轮廓与面貌等，均会产生一定程度的影响。

　　3)冲沟。冲沟是由间断流水在地层表面冲刷形成的沟槽。冲沟切割用地，使之支离破碎，对土地的使用十分不利。规划前应弄清冲沟的分布、坡度、活动状况，以及冲沟的发育条件，以便规划中及时采取相应的治理措施。

　　4)滑坡与崩塌。滑坡与崩塌是一种物理工程地质现象。滑坡是由于斜坡上大量滑坡体(土体或岩体)在风化、地下水以及重力作用下，沿一定的滑动面向下滑动而造成的，常发生在山区或丘陵地区。因此，山区或丘陵城市，在利用坡地或紧靠崖岩进行建设时，需要了解滑坡的分布及滑坡地带的界线、滑坡的稳定性状况。不稳定的滑坡体本身，以及处于滑坡体下滑方向的地段，均不宜作为城市建设用地。如果无法回避，必须采取相应工程措施加以防治。崩塌的成因主要是由山坡岩层或上层的层面相对滑动，造成山坡体失去稳定而塌落。

　　5)岩溶。地下可溶性岩石(如石灰岩、盐岩等)在含有二氧化碳、硫酸盐、氯等化学成分的地下水的溶解与侵蚀之下，岩石内部形成空洞(地下溶洞)的现象称为岩溶，也叫喀斯特现象。地下溶洞有时分布范围很广、洞穴空间高大，对建筑工程结构的稳定性造成极大伤害。工程建筑物和水工构筑物若不慎选在地下溶洞之上，将是十分危险的。在城市规划时要查清溶洞的分布、深度及其构造特点，而后确定城市布局和地面工程建设用地的选择。

　　6)地震。在强震区一般不宜设置城市;在震区设置城市时，除制定各项建设工程的设防标准外，还须考虑震后疏散救灾等问题，如建筑不宜连绵成片，尽量避开断裂破碎地段。地震断裂带上一般可设置绿化带，不得进行城市建筑的建设，同时也不能作为城市的主要交通干道。此外，在城市的上游不宜修建水库，以免震时水库堤坝受损，洪水下泄，危及城市。

　　(2)水文及水文地质条件

　　1)水文条件。江河湖泊等地面水体，不但可作为城市水源，同时它还在水路运输、改善气候、稀释污水以及美化环境等方面发挥作用。为防范洪水带来的影响，在规划中应处理好用地选择、总体布局以及堤防工程建设等方面的问题。还要区别城市不同地区，采用不同的洪水设计标准，有利于土地的充分利用，也有利于城市的合理布局和节约建设投资。

　　2)水文地质条件。水文地质条件一般是指地下水的存在形式，含水层的厚度、矿化度、硬度、水温及水的流动状态等条件。地下水常常作为城市用水的水源，特别在远离江河湖泊或地面水水量不足而水质又不符卫生要求的城市，调查并探明地下水资源尤为重要。应探明地下水的蕴藏量和补给情况，根据地下水的补给量来确定开采的水量。地下水倘若过量开采，就会使地下水位大幅度下降，形成“漏斗”。与地面水情况类似，对地下水有污染的一些建设项目不应布置在地下水的上游一侧，以尽量减少水体污染，特别要注意防止地下水的水源地受到污染。

　　(3)气候条件

　　1)太阳辐射。分析研究城市所在地区的太阳运行规律和辐射强度，这对于建筑的日照标准、建筑朝向、建筑间距的确定，以及建筑的遮阳设施以及各项工程的采暖设施的设置，提供了规划设计的依据。其中建筑日照间距的考虑将进一步影响到城市建筑密度、城市用地指标与用地规模。此外，由于太阳辐射强弱所造成的不同小气候形态，对城市建筑群体的布置也有一定的关系。

　　2)风象。风对城市规划与建设有着多方面的影响，尤其城市环境保护与风象的关系更为密切。风是地面大气的水平移动，由风向与风速两个量表示。风向就是风吹来的方向，表示风向最基本的一个特征指标叫风向频率。风向频率一般是分8个或16个罗盘方位观测、累计某一时期内(一季、一年或多年)各个方位风向的次数，并以各个风向发生的次数占该时期内观测累计各个不同风向(包括静风)的总次数的百分比来表示。风速是指单位时间内风所移动的距离，表示风速最基本的一个特征指标叫平均风速。平均风速是按每个风向的风速累计平均值来表示的。根据城市多年风向观测记录汇总所绘制的风向频率图和平均风速图又称风玫瑰图。

　　3)气温。气温对于城市规划与建设也有影响。在工业配置时，需根据气温条件，考虑工业工艺的适应性与经济性问题;在生活居住方面，应根据气温状况考虑生活居住区的降温或采暖设备的设置等问题。气温的影响还表现在垂直方向上产生的逆温，使城市上空大气比较稳定，有害的工业烟气滞留或扩散缓慢，加剧对城市大气的污染。此外，城市由于建筑密集，生产与生活活动过程散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，即所谓“热岛效应”，尤其在大城市中更为突出。

　　4)降水与湿度。降水是指降雨、降雪、降雹、降霜等气候现象的总称。降水量的大小和降水强度对城市的排水设施有较为突出的影响。湿度的高低与降水的多少有着密切的联系。一般城市因大量人工建筑物与构筑物覆盖，相对湿度比城市郊区要低。湿度的大小还对城市某些工业生产工艺有所影响，同时又与居住环境是否舒适有所联系。

　　(4)地形条件

　　不同建设用地的地形条件，对建设规划布局、道路的走向和线型、各项基础设施的建设、建筑群体的布置、城市的形态、轮廓与面貌等，均会产生一定程度的影响。

　　(5)城市用地适用性评价

　　城市用地适用性评价是指以城市建设用地为基础，综合各项用地的自然条件以及整个用地的工程措施的可能性与经济性，对用地质量进行的评价。

　　城市用地适用性的评定要因地制宜，特别是要抓住对用地影响最突出的主导环境要素，进行重点的分析与评价。

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