2014年房地产估价师《制度与政策》第六章练习题5

　　答案部分:

　　一、单项选择题

　　1、【正确答案】B

　　【答案解析】参见教材P101，房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。

　　【该题针对“房地产交易管理概述”知识点进行考核】

　　2、【正确答案】C

　　【答案解析】参见教材P104，房地产转让的实质是房地产权属发生转移。

　　【该题针对“房地产转让管理”知识点进行考核】

　　3、【正确答案】C

　　【答案解析】参见教材P104，根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式。

　　【该题针对“房地产转让管理”知识点进行考核】

　　4、【正确答案】B

　　【答案解析】参见教材P107，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原建设用地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意。

　　【该题针对“房地产转让管理”知识点进行考核】

　　5、【正确答案】D

　　【答案解析】购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。参见教材P108。

　　【该题针对“房地产转让管理”知识点进行考核】

　　6、【正确答案】A

　　【答案解析】参见教材P109，房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

　　【该题针对“商品房销售管理”知识点进行考核】

　　7、【正确答案】A

　　【答案解析】取得预售许可的商品住房项目，房地产企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。参见教材P111。

　　【该题针对“商品房销售管理”知识点进行考核】

　　8、【正确答案】C

　　【答案解析】参见教材P113，商品房销售按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。所以C选项不正确。

　　【该题针对“商品房销售管理”知识点进行考核】

　　9、【正确答案】A

　　【答案解析】参见教材P114，合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。

　　【该题针对“商品房销售管理”知识点进行考核】

　　10、【正确答案】C

　　【答案解析】参见教材P114，面积误差比=[(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积]×100%。

　　【该题针对“商品房销售管理”知识点进行考核】

　　11、【正确答案】C

　　【答案解析】参见教材P114，对合同未作约定的，面积误差比的绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款。

　　【该题针对“商品房销售管理”知识点进行考核】

　　12、【正确答案】C

　　【答案解析】参见教材P114，买受人在通知到达之日起15日内未做出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。

　　【该题针对“商品房销售管理”知识点进行考核】

　　13、【正确答案】A

　　【答案解析】参见教材P114，经规划部门批准的规划变更.设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

　　【该题针对“商品房销售管理”知识点进行考核】

　　14、【正确答案】B

　　【答案解析】参见教材P116，租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

　　【该题针对“房屋租赁管理”知识点进行考核】

　　15、【正确答案】D

　　【答案解析】参见教材P118，房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。

　　【该题针对“房屋租赁管理”知识点进行考核】

　　16、【正确答案】D

　　【答案解析】参见教材P118，转租合同必须按照有关部门规定办理登记备案手续。所以D选项不正确。

　　【该题针对“房屋租赁管理”知识点进行考核】

　　17、【正确答案】C

　　【答案解析】参见教材P119，在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

　　【该题针对“房地产抵押管理”知识点进行考核】

　　18、【正确答案】C

　　【答案解析】参见教材P121，以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有约定的除外。

　　【该题针对“房地产抵押管理”知识点进行考核】

　　19、【正确答案】D

　　【答案解析】参见教材P121，抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。

　　【该题针对“房地产抵押管理”知识点进行考核】

　　20、【正确答案】A

　　【答案解析】参见教材P124，《物权法》规定抵押权自登记时设立。

　　【该题针对“房地产抵押管理”知识点进行考核】

　　21、【正确答案】A

　　【答案解析】参见教材P126，依据《物权法》的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖.变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿：顺序相同的，按照债权比例清偿;抵押权已登记的先于未登记的受偿;抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

　　【该题针对“房地产抵押管理”知识点进行考核】

　　二、多项选择题

　　1、【正确答案】BCE

　　【答案解析】参见教材P101，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。

　　【该题针对“房地产交易管理概述”知识点进行考核】

　　2、【正确答案】CDE

　　【答案解析】参见教材P102，房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

　　【该题针对“房地产交易管理概述”知识点进行考核】

　　3、【正确答案】CE

　　【答案解析】参见教材P104，房地产继承、房地产赠与均属于房地产无偿转让。无偿转让房地产赠与、继承等行为。

　　【该题针对“房地产转让管理”知识点进行考核】

　　4、【正确答案】AB

　　【答案解析】参见教材P104，根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式。

　　【该题针对“房地产转让管理”知识点进行考核】

　　5、【正确答案】AC

　　【答案解析】参见教材P107，《中华人民共和国城市房地产管理法》对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式，一种是需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金;另一种是不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金。

　　【该题针对“房地产转让管理”知识点进行考核】

　　6、【正确答案】BDE

　　【答案解析】参见教材P115，未依法取得《房屋所有权证》的;共有房屋未取得共有人同意的，属于不得出租的情形。

　　【该题针对“房屋租赁管理”知识点进行考核】

　　7、【正确答案】ABC

　　【答案解析】参见教材P119，抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

　　【该题针对“房屋租赁管理”知识点进行考核】

　　8、【正确答案】BCDE

　　【答案解析】参见教材P120，权属有争议的房地产不得设定抵押权。

　　【该题针对“房地产抵押管理”知识点进行考核】

　　三、判断题

　　1、【正确答案】错

　　【答案解析】参见教材P101，房地产交易管理是房地产市场管理的重要内容。

　　【该题针对“房地产交易管理概述”知识点进行考核】

　　2、【正确答案】错

　　【答案解析】参见教材P104，房地产赠与属于单务行为，受让人不需承担任何义务。

　　【该题针对“房地产转让管理”知识点进行考核】

　　3、【正确答案】错

　　【答案解析】参见教材P107，以出让方式取得建设用地使用权，可以在不同土地使用者之间多次转让，但土地使用权出让合同约定的使用年限不变。

　　【该题针对“房地产转让管理”知识点进行考核】

　　4、【正确答案】错

　　【答案解析】参见教材P108。

　　【该题针对“房地产转让管理”知识点进行考核】

　　5、【正确答案】对

　　【答案解析】参见教材P115，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限.租赁用途.租赁价格.修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务。

　　【该题针对“房屋租赁管理”知识点进行考核】

　　6、【正确答案】对

　　【答案解析】参见教材P120，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。

　　【该题针对“房地产抵押管理”知识点进行考核】

　　7、【正确答案】对

　　【答案解析】参见教材P121，以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。

　　【该题针对“房地产抵押管理”知识点进行考核】

　　8、【正确答案】错

　　【答案解析】参见教材P121，订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

　　【该题针对“房地产抵押管理”知识点进行考核】

　　四、阅读理解

　　1、<1>、【正确答案】AD

　　【答案解析】参见教材P119，A房地产开发公司应以其取得的土地使用权连同在建工程的投入资产抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保。所以BC选项不正确。

　　<2>、【正确答案】B

　　【答案解析】参见教材P109，商品房预售的条件中，“按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”，该项目计划总投资5000万元。因此，B房地产开发公司申领《商品房预售许可证》在其他条件均具备时，投入开发建设的资金应达到：5000 万元×25%=1250万元。

　　<3>、【正确答案】B

　　【答案解析】参见教材P109，房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。因为是要在W市城市规划区内，取得了一块建设用地使用权，所以应向W市人民政府房地产管理部门提出申请。

　　<4>、【正确答案】A

　　【答案解析】参见教材P111，商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。 2011年3月1日，A房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，所以应在2011年3月31日之前办理商品房预售合同登记备案手续。

　　<5>、【正确答案】D

　　【答案解析】参见教材P111，商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。 2011年3月1日，A房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，所以办理商品房预售合同登记备案手续的责任方应是A房地产开发公司。

　　<6>、【正确答案】AB

　　【答案解析】参见教材P111，商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。因为该商品房在W市城市规划区内，所以应到W市人民政府房地产管理部门和W市人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。