2014年房地产估价师《经营与管理》练习题:第八章

　　第八章　房地产开发项目可行性研究

　　一、单项选择题

　　1、下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是(　　)(2011年真题)

　　A、总投资估算表

　　B、经营成本估算表

　　C、投资计划与资金筹措表

　　D、销售收入与经营税金及附加估算表

　　2、小区内停车场建设费属于(　　)。

　　A、公共配套设施建设费

　　B、建筑安装工程费

　　C、基础设施建设费

　　D、物业管理维修资金

　　3、对于房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是(　　)。(2011年真题)

　　A、销售收入

　　B、开发建设投资

　　C、营业税金及附加

　　D、借款本金偿还

　　4、下列征收补偿费中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是(　　)。(2011年真题)

　　A、房屋价值补偿费

　　B、搬迁补偿费

　　C、停产停业损失补偿费

　　D、土地补偿费

　　5、在进行费用估算时，管理费可按项目总投资的(　　)估算。

　　A、3%～5%

　　B、5%～8%

　　C、2%～7%

　　D、2%～3%

　　6、在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费不包括(　　)。

　　A、土地费用

　　B、公共配套设施建设费

　　C、建筑安装工程费

　　D、基础设施建设费

　　7、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的(　　)。

　　A、损益表

　　B、资本金现金流量表

　　C、资金来源与运用表

　　D、项目投资现金流量表

　　8、下列费用中，不属于企业财务费用的是(　　)。

　　A、审计费

　　B、利息

　　C、外汇汇兑净损失

　　D、融资代理费

　　9、以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和(　　)构成。

　　A、基础设施建设费

　　B、公共配套设施建设费

　　C、城市建设配套费

　　D、不可预见费

　　10、要说明影响项目经济效益的主要风险因素在一定幅度内变化时，对全部投资和资本金的财务评价指标的影响情况的分析方法是(　　)。

　　A、风险分析

　　B、敏感性分析

　　C、概率分析

　　D、盈亏平衡分析

　　11、在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造(　　)个基本评价方案。

　　A、1～2

　　B、2～3

　　C、2～4

　　D、3～5

　　12、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的(　　)弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。

　　A、所得税前利润

　　B、所得税后利润

　　C、应分配利润

　　D、未分配利润

　　13、在房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入(　　)。

　　A、管理费用

　　B、其他费用

　　C、销售费用

　　D、前期费用

　　14、对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等进行的预可行性研究，属于(　　)阶段。

　　A、投资机会研究

　　B、详细可行性研究

　　C、初步可行性研究

　　D、项目的评估和决策

　　15、建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%～1.0%，该阶段为(　　)。

　　A、投资机会研究

　　B、初步可行性研究

　　C、详细可行性研究

　　D、项目的评估和决策

　　16、对投资项目或投资方向提出建议，是(　　)阶段的主要任务。

　　A、投资机会研究

　　B、初步可行性研究

　　C、项目的评估和决策

　　D、详细可行性研究

　　二、多项选择题

　　1、具体的评价方案中加以明确的内容包括(　　)。

　　A、开发项目拟建设的物业类型

　　B、合作方式与合作条件

　　C、建筑面积的规模和物业档次

　　D、开发项目的规划设计条件

　　E、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例

　　2、在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有(　　)。(2011年真题)

　　A、项目用地

　　B、房地产市场供需

　　C、房价现状及走势

　　D、交通运输条件

　　E、外围基础设施

　　3、资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表，以计算(　　)等反映企业财务状况和清偿能力的指标。

　　A、速动比率

　　B、借款偿还期

　　C、投资回收期

　　D、流动比率

　　E、资产负债率

　　4、土地出让地价款的影响因素主要包括(　　)。

　　A、中房指数

　　B、所在城市

　　C、地段

　　D、用途

　　E、使用条件

　　5、可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目(　　)。

　　A、是否有足够的资金来源

　　B、是否有较为广阔的市场

　　C、是否具有较理想的财务内部收益率

　　D、是否有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力和较强的抗风险能力

　　E、项目是否可行

　　6、下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有(　　)。(2011年真题)

　　A、土地出让价款

　　B、土地购置税费

　　C、基础设施建设费

　　D、水文地质勘测费

　　E、土地开发工程费

　　7、经济评价中的基础参数中的时间类参数包括(　　)。

　　A、计息期的起始时间点

　　B、开发期的起始时间点

　　C、建设期的起始时间点

　　D、出租经营期的起始时间点

　　E、投资回收期的起始时间点

　　8、按投资计算基础的不同，现金流量表分为(　　)。

　　A、项目投资现金流量表

　　B、部分投资现金流量表

　　C、资本金现金流量表

　　D、借贷现金流量表

　　E、投资者各方现金流量表

　　9、可行性研究的作用有(　　)。

　　A、项目投资决策的依据

　　B、筹集建设资金的依据

　　C、对项目进行经济评价的依据

　　D、编制下阶段规划设计的依据

　　E、开发商与有关各部门签订协议、合同的依据

　　10、勘察设计和前期工程费用主要包括(　　)。

　　A、拆迁安置补偿费

　　B、规划费用

　　C、设计费用

　　D、可行性研究费用

　　E、“三通一平”费用

　　11、可行性研究是在投资前期所做的工作，可以分为的阶段包括(　　)。

　　A、投资机会研究

　　B、初步可行性研究

　　C、详细可行性研究

　　D、项目评估与决策

　　E、项目的土地使用权获取阶段

　　12、一般情况下，规划设计费为建筑安装工程费的(　　)左右，可行性研究费占项目总投资的(　　)，水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的(　　)左右，管理费可按项目总投资的(　　)估算。

　　A、3%

　　B、1%～3%

　　C、0.5%

　　D、3%～5%

　　E、5%

　　13、在进行可行性分析中的调查研究时，资源调查一般包括(　　)。

　　A、建设地点

　　B、气象

　　C、交通运输条件

　　D、水文地质

　　E、市场供给量

　　14、在项目租售价格的估算中，需要考虑的因素包括(　　)。

　　A、房地产市场的供求关系

　　B、潜在的竞争项目

　　C、宏观经济环境

　　D、开发商市场营销策略

　　E、开发商市场营销目标

　　15、房地产开发项目策划中区位分析与选择包括(　　)。

　　A、地域分析与选择

　　B、具体地点的分析与选择

　　C、建筑总面积的分析与选择

　　D、平面布置的分析与选择

　　E、对出售、出租、自营等方式进行选择

　　16、财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括(　　)。

　　A、金融机构手续费

　　B、融资代理费、承诺费

　　C、坏账损失

　　D、外汇汇兑净损失

　　E、企业筹资发生的其他财务费用

　　三、判断题

　　1、借款还本付息估算表属于基本财务报表，因该表中列示了可直接用于计算清偿能力指标的基础数据。　(　)(2011年真题)

　　对

　　错

　　2、开发项目成本费用中财务费是指企业财务部门管理和组织各种活动而发生的费用，如工资、办公费等。(　)

　　对

　　错

　　3、房地产开发项目财务报表包括基本报表和辅助报表，基本报表存储了财务评价所需要的最基础数据。(　　)

　　对

　　错

　　4、房地产项目开发内容和规模的分析与选择，应在符合城市规划的前提下按照利润最大化原则，选择开发规模。(　)

　　对

　　错

　　5、房屋开发费中的公共配套设施建设费，包括为居民服务配套建设的各种营利性和非营利性配套设施的建设费用。　(　)(2011年真题)

　　对

　　错

　　6、经济评价工作的计算周期(年、半年、季度或月)属于评价标准类指标。(　　)

　　对

　　错

　　7、进行定性风险分析需要结合政治形势、国家方针政策、经济发展趋势、市场周期、自然等方面因素的可能变化。(　)

　　对

　　错

　　8、利润表反映了房地产项目在开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，可以用来计算内部收益率和投资回收期等评价指标。(　　)

　　对

　　错

　　9、在编写可行性研究报告时，贷款偿还能力分析主要是就项目的贷款还本付息情况做出估算，用以反映项目在何时开始、从哪项收入中偿还贷款本息，以及所需的时间长度，以帮助开发商安排融资计划。(　　)

　　对

　　错

　　10、在房地产开发项目策划方案中，对拟开发项目应进行开发内容和规模的分析与选择。(　)(2011年真题)

　　对

　　错

　　11、土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付的土地支配权的转让费。(　　)

　　对

　　错

　　12、政府对企业投资项目实行核准制度。(　)

　　对

　　错

　　13、初步可行性研究即通常所说的可行性研究。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。(　　)

　　对

　　错

　　14、可行性研究的根本目的;是为项目决策提供依据;减少或避免项目的失败;提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。(　　)

　　对

　　错

　　四、单项选择题答案

　　1、【正确答案】C

　　【答案解析】资金流平衡即为流入项之和等于流出项之和。AB是成本估算表，只有流出，无流入。D销售收入为流入，税金及附加为流出，但税金为销售收入的一定比例，肯定不相等。参见教材P266-276。

　　【该题针对“房地产开发项目财务报表的编制”知识点进行考核】

　　2、【正确答案】A

　　【答案解析】公共配套设施建设费主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。参见教材P260。

　　【该题针对“投资估算”知识点进行考核】

　　3、【正确答案】D

　　【答案解析】D出现在资本金现金流量表。参见教材P266。

　　【该题针对“房地产开发项目财务报表的编制”知识点进行考核】

　　4、【正确答案】D

　　【答案解析】D是对集体土地进行征收时才会发生的费用。参见教材P257-258。

　　【该题针对“房地产开发项目财务报表的编制”知识点进行考核】

　　5、【正确答案】A

　　【答案解析】管理费可按项目总投资的3%～5%估算。参见教材P261。

　　【该题针对“投资估算”知识点进行考核】

　　6、【正确答案】A

　　【答案解析】房屋开发费包括建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费。参见教材P259。

　　【该题针对“投资估算”知识点进行考核】

　　7、【正确答案】D

　　【答案解析】项目投资现金流量表考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案进行比较建立共同的基础。参见教材P266。

　　【该题针对“房地产开发项目财务报表的编制”知识点进行考核】

　　8、【正确答案】A

　　【答案解析】审计费属于管理费用。参见教材P261。

　　【该题针对“投资估算”知识点进行考核】

　　9、【正确答案】C

　　【答案解析】以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和城市建设配套费构成。参见教材P258。

　　【该题针对“投资估算”知识点进行考核】

　　10、【正确答案】B

　　【答案解析】敏感性分析要说明影响项目经济效益的主要风险因素在一定幅度内变化时，对全部投资和资本金的财务评价指标的影响情况。参见教材P281。

　　【该题针对“项目可行性研究报告正文的写作要点”知识点进行考核】

　　11、【正确答案】C

　　【答案解析】在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造2～4个基本评价方案。参见教材P256。

　　【该题针对“房地产开发项目策划与基础参数选择”知识点进行考核】

　　12、【正确答案】A

　　【答案解析】房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补;下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。参见教材P270。

　　【该题针对“房地产开发项目财务报表的编制”知识点进行考核】

　　13、【正确答案】C

　　【答案解析】销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费等。参见教材P261。

　　【该题针对“投资估算”知识点进行考核】

　　14、【正确答案】C

　　【答案解析】在初步可行性研究阶段，需对以下内容进行粗略的审查：项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、市场需求与供应、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。参见教材P251。

　　【该题针对“可行性研究的工作阶段”知识点进行考核】

　　15、【正确答案】C

　　【答案解析】详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%～1.0%。参见教材P251。

　　【该题针对“可行性研究的工作阶段”知识点进行考核】

　　16、【正确答案】A

　　【答案解析】投资机会研究阶段的主要任务是对项目或投资方向提出建议，参见教材P250。

　　【该题针对“可行性研究”知识点进行考核】

　　五、多项选择题答案

　　1、【正确答案】ABCE

　　【答案解析】项目是否分期进行以及如何分期、项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系、建筑面积的规模和物业档次、合作方式与合作条件、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等，都需要在具体的评价方案中加以明确。参见教材P256。

　　【该题针对“房地产开发项目策划与基础参数选择”知识点进行考核】

　　2、【正确答案】ADE

　　【答案解析】A土地资源，D交通资源，E配套资源。BC是市场调查的内容。参见教材P252-253。

　　【该题针对“可行性研究”知识点进行考核】

　　3、【正确答案】ADE

　　【答案解析】资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标。参见教材P271。

　　【该题针对“房地产开发项目财务报表的编制”知识点进行考核】

　　4、【正确答案】BCDE

　　【答案解析】土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地用途及使用条件等许多方面因素决定。参见教材P258。

　　【该题针对“投资估算”知识点进行考核】

　　5、【正确答案】CDE

　　【答案解析】可行性研究的结论，主要是说明项目的财务评价结果，表明项目是否具有较理想的财务内部收益率、较强的贷款偿还能力及自身平衡能力和抗风险能力，以及项目是否可行。参见教材P282。

　　【该题针对“可行性研究报告的撰写”知识点进行考核】

　　6、【正确答案】AB

　　【答案解析】C属于房屋开发费。D属于勘察设计和前期工程费。E属于勘察设计和前期工程费。参见教材P257-259。

　　【该题针对“房地产开发项目策划与基础参数选择”知识点进行考核】

　　7、【正确答案】BCD

　　【答案解析】时间类参数包括开发活动的起始时间点，开发经营期、开发期、准备期、建设期、出售期、出租经营期的起始时间点以及持续时间长度，经济评价工作的计算周期。参见教材P257。

　　【该题针对“房地产开发项目策划与基础参数选择”知识点进行考核】

　　8、【正确答案】ACE

　　【答案解析】按投资计算基础的不同，现金流量表分为项目投资现金流量表、资本金现金流量表、投资者各方现金流量表。参见教材P266-268。

　　【该题针对“房地产开发项目财务报表的编制”知识点进行考核】

　　9、【正确答案】ABDE

　　【答案解析】可行性研究的作用：申请项目核准的依据;项目投资决策的依据;筹集建设资金的依据;开发商与有关各部门签订协议、合同的依据;下阶段规划设计工作的依据。参见教材P248―249。

　　【该题针对“可行性研究”知识点进行考核】

　　10、【正确答案】BCDE

　　【答案解析】勘察设计和前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。参见教材P259。

　　【该题针对“投资估算”知识点进行考核】

　　11、【正确答案】ABCD

　　【答案解析】可行性研究是在投资前期所做的工作。它分为四个工作阶段，即投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究、项目评估与决策。参见教材P250―251。

　　【该题针对“可行性研究的工作阶段”知识点进行考核】

　　12、【正确答案】ABCD

　　【答案解析】一般情况下，规划设计费为建筑安装工程费的3%左右，可行性研究费占项目总投资的1%～3%，水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的0.5%左右，管理费可按项目总投资的3%～5%估算。参见教材P259、261。

　　【该题针对“投资估算1”知识点进行考核】

　　13、【正确答案】ABCD

　　【答案解析】调查研究阶段主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场供给量属于市场调查。参见教材P254。

　　【该题针对“可行性研究的工作阶段”知识点进行考核】

　　14、【正确答案】ABCD

　　【答案解析】租售价格的确定要与开发商市场营销策略相一致，在考虑政治、经济、社会等宏观环境对物业租售价格影响的同时，还应对房地产市场供求关系进行分析，考虑已建成的、正在建设的以及潜在的竞争项目对拟开发项目租售价格的影响。参见教材P263。

　　【该题针对“投资估算”知识点进行考核】

　　15、【正确答案】AB

　　【答案解析】房地产开发项目的区位分析与选择，包括地域分析与选择和具体地点的分析与选择。C、D选项属于开发内容和规模的分析与选择，E选项为产品经营方式的分析与选择。参见教材P255。

　　【该题针对“房地产开发项目策划与基础参数选择”知识点进行考核】

　　16、【正确答案】ABDE

　　【答案解析】财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。参见教材P261。

　　【该题针对“投资估算1”知识点进行考核】

　　六、判断题答案

　　1、【正确答案】错

　　【答案解析】借款还本付息估算表属于辅助报表。参见教材P275。

　　【该题针对“房地产开发项目财务报表的编制”知识点进行考核】

　　2、【正确答案】错

　　【答案解析】管理费用是指房地产开发企业为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用。如管理人员工资、办公费等。参见教材P261。

　　【该题针对“投资估算”知识点进行考核】

　　3、【正确答案】错

　　【答案解析】房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。一些基础性数据都存储于辅助报表中。参见教材P266。

　　【该题针对“房地产开发项目财务报表的编制”知识点进行考核】

　　4、【正确答案】错

　　【答案解析】房地产项目开发内容和规模的分析与选择，应在符合城市规划的前提下按照最高最佳使用原则，选择最佳的用途和最合适的开发规模。参见教材P255。

　　【该题针对“房地产开发项目策划与基础参数选择”知识点进行考核】

　　5、【正确答案】错

　　【答案解析】只包括非营利性配套设施的建设费用。参见教材P260。

　　【该题针对“投资估算”知识点进行考核】

　　6、【正确答案】错

　　【答案解析】经济评价工作的计算周期(年、半年、季度或月)属于时间类参数。参见教材P257。

　　【该题针对“房地产开发项目策划与基础参数选择”知识点进行考核】

　　7、【正确答案】对

　　【答案解析】进行定性风险分析需要结合政治形势、国家方针政策、经济发展趋势、市场周期、自然等方面因素的可能变化。参见教材P254。

　　【该题针对“可行性研究”知识点进行考核】

　　8、【正确答案】错

　　【答案解析】损益表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算投资利润率、资本金利润率及资本金净利润率等评价指标。参见教材P270。

　　【该题针对“房地产开发项目财务报表的编制”知识点进行考核】

　　9、【正确答案】对

　　【答案解析】贷款偿还能力分析，主要是就项目的贷款还本付息情况做出估算，用以反映项目在何时开始、从哪项收入中偿还贷款本息，以及所需的时间长度，以帮助开发商安排融资计划。参见教材P281。

　　【该题针对“可行性研究报告的撰写”知识点进行考核】

　　10、【正确答案】对

　　【答案解析】在房地产开发项目策划方案中，除对拟开发项目进行开发内容和规模的分析与选择外，还应进行区位分析与选择、开发时机的分析与选择、合作方式的分析与选择、融资方式与资金结构的分析与选择和产品经营方式的分析与选择。参见教材P255。

　　【该题针对“房地产开发项目策划与基础参数选择”知识点进行考核】

　　11、【正确答案】错

　　【答案解析】土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付的土地使用权的转让费。参见教材P258。

　　【该题针对“投资估算”知识点进行考核】

　　12、【正确答案】错

　　【答案解析】按照国家有关规定，政府对《政府核准的投资项目目录》以内的企业投资项目实行核准制度，对《政府核准的投资项目目录》以外的企业投资项目实行备案制度。参见教材P251。

　　【该题针对“可行性研究”知识点进行考核】

　　13、【正确答案】错

　　【答案解析】初步可行性研究亦称“预可行性研究”，在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。参见教材P251。

　　【该题针对“可行性研究的工作阶段”知识点进行考核】

　　14、【正确答案】错

　　【答案解析】可行性研究的根本目的，是减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。参见教材P248。

　　【该题针对“可行性研究”知识点进行考核】

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