2014年房地产估价师《经营与管理》练习题:第九章

　　第九章　房地产金融与项目融资

　　一、单项选择题

　　1、(　　)的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。

　　A、权益融资

　　B、债务融资

　　C、发行企业债券

　　D、吸收其他机构投资者资金

　　2、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是(　　)。

　　A、土地购置贷款

　　B、土地储备贷款

　　C、土地开发贷款

　　D、建设贷款

　　3、下列风险不属于房地产开发贷款的风险的是(　　)。

　　A、政策风险

　　B、市场风险

　　C、变现风险

　　D、财务风险

　　4、以抵押贷款方式向土地储备机构发放贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过(　　)年。

　　A、1

　　B、2

　　C、3

　　D、5

　　5、目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过(　　)年。

　　A、10

　　B、15

　　C、20

　　D、30

　　6、参与缴纳住房公积金、购买自住房屋的家庭(　　)。

　　A、仅可以申请政策性抵押贷款

　　B、仅可以申请商业性住房抵押贷款

　　C、既可申请政策性抵押贷款，又可以申请商业性住房抵押贷款

　　D、仅可以任意选择申请政策性抵押贷款和商业性抵押贷款的一种

　　7、某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，可供选择的融资方式是(　　)。(2011年真题)

　　A、发行可转换债券

　　B、发行普通股股票

　　C、发行优先股股票

　　D、发行公司债券

　　8、关于商用房地产抵押贷款，下列说法不正确的是(　　)。

　　A、贷款价值比率通常不超过50%

　　B、贷款期限最长不超过10年

　　C、贷款利率通常高于个人住房抵押贷款

　　D、仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放

　　9、银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来(　　)。

　　A、操作风险

　　B、法律风险

　　C、信用风险

　　D、管理风险

　　10、关于房地产投资信托基金的特征，说法不正确的是(　　)。

　　A、流动性好

　　B、市场价值稳定

　　C、现金回报较低

　　D、有效分散投资风险

　　11、抵押型REITs主要收入来源是(　　)。

　　A、房地产买卖收入

　　B、房地产的增值收入

　　C、房地产出租收入

　　D、抵押贷款的利息收入

　　12、国家对房地产开发项目资本金比例的要求是()。

　　A、15%

　　B、20%

　　C、35%

　　D、40%

　　13、开发商投入的建设资金(不含土地费用)达到或超过地上物预计总投资的(　　)以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。

　　A、20%

　　B、25%

　　C、30%

　　D、40%

　　14、在房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临(　　)。(2011年真题)

　　A、政策风险

　　B、市场风险

　　C、财务风险

　　D、信用风险

　　15、进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是(　　)。

　　A、债务融资成本分析

　　B、资金占用费分析

　　C、资本金与债务资金的比例分析

　　D、担保费分析

　　16、总的来说，项目应具有适当的规模，但单一项目的投资额不宜超过开发商各类项目全部投资额的(　　)。

　　A、10%

　　B、15%

　　C、20%

　　D、25%

　　17、(　　)是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保。

　　A、保证

　　B、抵押

　　C、质押

　　D、双方协议担保

　　18、某开发企业申请贷款6000万元，由其拥有的同等价值的商品房做抵押，该企业信用等级为AA级，贷款期限2年，投资项目为AA级，则该贷款综合风险额为(　　)万元。

　　A、1260

　　B、2520

　　C、1470

　　D、1050

　　19、某开发企业申请贷款6000万元，由其拥有的同等价值的商品房做抵押，该企业信用等级为AA级，贷款期限2年，投资项目为AA级，则银行(　　)。

　　A、不能贷款

　　B、可以贷款

　　C、处于可以贷款和不予贷款的临界

　　D、无法判断

　　20、以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地(　　)的70%。(2011年真题)

　　A、评估价值

　　B、实际价值

　　C、投资价值

　　D、出让金收入

　　21、为控制个人住房抵押贷款的风险，常用月房产支出与收入比来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是(　　)。(2011年真题)

　　A、本次贷款的月还款额/月均收入

　　B、(本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额)/月均收入

　　C、(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入

　　D、(本次贷款的月还款额+月物业管理费十其他债务月偿还额)/月均收入

　　二、多项选择题

　　1、关于房地产权益融资的说法，正确的有(　　)。(2011年真题)

　　A、资金融入方需要还本付息

　　B、在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资

　　C、权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险

　　D、存款性金融机构一般不参与房地产权益融资

　　E、权益融资主要来源于个人投资者

　　2、银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有(　　)。(2011年真题)

　　A、分期发放贷款，对其资金使用情况进行监控

　　B、对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用

　　C、要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目总投资的30%

　　D、不向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款

　　E、密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用

　　3、债务融资的资金融出方所获得的报酬有(　　)。

　　A、项目投资形成的可分配利润

　　B、协议中所规定的贷款利息

　　C、协议中规定的有关费用

　　D、租售收益

　　E、股息

　　4、与房地产开发投资相关的银行信贷融资，主要包括(　　)。

　　A、房地产开发贷款

　　B、土地储备贷款

　　C、房地产抵押贷款

　　D、个人住房公积金贷款

　　E、在建工程抵押贷款

　　5、我国个人住房抵押贷款还本付息方式有(　　)。

　　A、按月等额还本付息

　　B、按季等额还本付息

　　C、按月递增或递减还本付息

　　D、期间按月付息期末还本

　　E、期间按固定还款常数还款期末一次结清等方式

　　6、商业银行发放商用房地产抵押贷款时，下列说法正确的有(　　)。

　　A、贷款价值比率通常不超过50%

　　B、贷款期限最长不超过10年

　　C、贷款期限最长不超过20年

　　D、贷款利率通常高于个人住房抵押贷款

　　E、仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放

　　7、个人住房贷款的风险，主要表现为(　　)。

　　A、政策风险

　　B、操作风险

　　C、信用风险

　　D、市场风险

　　E、管理风险和法律风险

　　8、在(　　)中，发行人仍持有抵押贷款组合，所发行的债券则属于发行人的债务。

　　A、抵押贷款传递债券

　　B、抵押贷款支持债券

　　C、抵押贷款担保债务

　　D、抵押贷款支持证券

　　E、抵押贷款直付债券

　　9、按投资业务不同，房地产投资信托可分为(　　)。

　　A、多重合伙型

　　B、权益型

　　C、抵押型

　　D、互换型

　　E、混合型

　　10、金融机构在融出资金时，要遵循(　　)原则。

　　A、流动性

　　B、安全性

　　C、偿还性

　　D、盈利性

　　E、地域性

　　11、新设项目法人融资形式的特点有(　　)。

　　A、项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成

　　B、新设项目法人承担相应的融资责任和风险

　　C、从项目投产后的经济效益来考察偿债能力

　　D、从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力

　　E、拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产

　　12、开发商对开发项目进行预售，其主要目的是(　　)。

　　A、降低或转移投资风险

　　B、树立公司良好形象

　　C、延长销售期，加强公众印象

　　D、筹措项目开发资金

　　E、抢占市场份额

　　13、在下列费用中，属于债务融资成本的有(　　)。

　　A、承诺费

　　B、手续费

　　C、担保费

　　D、利息

　　E、税费

　　14、金融机构进行项目贷款审查时，要进行(　　)工作。

　　A、客户评价

　　B、项目评估

　　C、担保方式评价

　　D、贷款综合评价

　　E、环境评价

　　15、在金融机构对房地产贷款项目进行审查时，下列属于市场分析指标的有(　　)。

　　A、市场定位

　　B、资金落实情况

　　C、市场营销能力

　　D、销售利润率

　　E、贷款偿还期

　　16、房地产贷款担保的形式有(　　)。

　　A、保证

　　B、保险

　　C、质押

　　D、抵押

　　E、信用

　　17、某笔房地产开发贷款的综合风险度与(　　)直接相关。

　　A、贷款额

　　B、企业信用等级

　　C、自有资金数量

　　D、项目风险等级

　　E、贷款期限

　　三、判断题

　　1、多重合伙REITs流行的原因是，一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况下用已有的房地产组成REITs，或者用房地产资产与REITs交换受益凭证(如股票)，从而套现资金，这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。　　(　　)

　　对

　　错

　　2、金融机构在为房地产置业投资者发放抵押贷款前，规定权益投资比率的目的是为了控制信贷风险。(　　)(2011年真题)

　　对

　　错

　　3、按照财政部和中国人民银行的规定，土地储备贷款应为担保贷款，故政府的各类财政性资金可以用于土地储备贷款的担保。(　　)(2011年真题)

　　对

　　错

　　4、一般来说，银行金融机构提供的担保风险最低，然后依次是省级非银行金融机构、AAA级企业、AA级企业、AA级以下企业。　　(　　)

　　对

　　错

　　5、房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺，越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商用房地产开发贷款的重要条件之一。(　　)(2011年真题)

　　对

　　错

　　6、多重合伙REITs指REITs不直接拥有房地产，而是通过一个经营合伙制企业控制房地产。　　(　　)

　　对

　　错

　　7、债务融资成本中的资金占用费就是我们通常所说的利息。　　(　　)

　　对

　　错

　　8、个人住房抵押贷款属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系，但由于开发项目销售或预售的情况，直接影响到开发商的还贷能力和需借贷资金的数量。(　　)

　　对

　　错

　　9、贷款综合评价的主要工作是计算贷款综合风险额。(　　)

　　对

　　错

　　10、当在建工程抵押价值包含土地使用权的价值时，该土地使用权必须是有偿获得，并领有《国有土地使用证》。(　　)

　　对

　　错

　　11、融资风险分析通常需要分析的风险因素包括资金供应风险、利率风险和汇率风险。(　　)

　　对

　　错

　　12、目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%，贷款期限最长不超过40年。(　　)

　　对

　　错

　　13、个人住房贷款业务信用风险仅指来源于购房人的信用风险。(　　)

　　对

　　错

　　14、房地产项目融资的实质，是充分发挥房地产的投资功能，而非其财产功能，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。(　　)

　　对

　　错

　　15、REITs房地产投资信托基金采购物业的价格通常低于重置成本，如低价收购尚未完工但由于各种原因急于变现的物业，继续加以运作，以此赢得更高收益。(　　)

　　对

　　错

　　16、产生经营风险的主要因素包括经理人的投资和管理能力、外部经济环境和投资项目的盈利能力等。(　　)

　　对

　　错

　　17、我国城市土地收购储备过程中的土地储备贷款，应属于担保贷款。(　　)

　　对

　　错

　　18、王某申请个人住房抵押贷款，贷款行对其还款能力进行了考核。王某家庭月均收入6000元，月还款额为2000元，月物业管理费支出300元，王某还需每月偿付车贷500元，则王某还款能力符合要求。(　　)

　　对

　　错

　　19、在抵押贷款支持债券和抵押贷款直付债券中，抵押贷款组合和所发行的债券同时出现于发行人的资产负债表中，这属于资产负债表内证券化。(　　)

　　对

　　错

　　20、REITs可在证券交易所进行交易或采取场外直接交易方式，具有较高的流动性。　　(　　)

　　对

　　错

　　21、投资信托是房地产企业债务融资的主要资金来源。(　　)

　　对

　　错

　　22、房地产企业可转换债券是指上市公司依法发行、在一定期间内依据约定的条件可以转换成股份的公司债券。(　　)

　　对

　　错

　　23、从来源看，房地产权益资本主要来源于机构投资者。(　　)

　　对

　　错

　　四、单项选择题答案

　　1、【正确答案】B

　　【答案解析】债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。参考教材P287。

　　【该题针对“房地产项目融资”知识点进行考核】

　　2、【正确答案】B

　　【答案解析】房地产开发贷款的种类：土地购置贷款、土地开发贷款、建设贷款。参见教材P299。

　　【该题针对“房地产开发贷款”知识点进行考核】

　　3、【正确答案】C

　　【答案解析】房地产开发贷款的风险：政策风险、市场风险、经营风险、财务风险、完工风险、抵押物估价风险、贷款保证风险。参见教材P300―301。

　　【该题针对“房地产开发贷款”知识点进行考核】

　　4、【正确答案】B

　　【答案解析】参见教材P304，以抵押贷款方式向土地储备机构发放贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

　　【该题针对“银行信贷融资”知识点进行考核】

　　5、【正确答案】D

　　【答案解析】目前，我国个人住房抵押贷款期限最长不超过30年。参见教材P307。

　　【该题针对“房地产抵押贷款”知识点进行考核】

　　6、【正确答案】C

　　【答案解析】政策性住房抵押贷款利率较低，通常只面向参与缴纳住房公积金、购买自住房屋的家庭，且贷款额度有一定限制。当政策性抵押贷款不足以满足借款人资金需求时，还可同事申请商业性住房抵押贷款，从而形成个人住房抵押贷款中的组合贷款。参考教材P307。

　　【该题针对“房地产抵押贷款”知识点进行考核】

　　7、【正确答案】D

　　【答案解析】债务融资不会稀释股权。参见教材P287。

　　【该题针对“房地产资本市场”知识点进行考核】

　　8、【正确答案】A

　　【答案解析】国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率通常不超过60%，贷款期限最长不超过10年。所以A选项不正确。参见教材P307。

　　【该题针对“房地产抵押贷款”知识点进行考核】

　　9、【正确答案】D

　　【答案解析】目前，银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，还没有经历过房地产市场低谷的考验，对个人住房贷款的决策管理尚缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。如对借款人资质审查不严、手续不完整、放松贷款条件、向借款人发放了超过其支付能力的款项等等。参见教材P309。

　　【该题针对“银行信贷融资”知识点进行考核】

　　10、【正确答案】C

　　【答案解析】房地产投资信托基金的特征：流动性好、市场价值稳定、高现金回报、有效分散投资风险、抵御通货膨胀。参见教材P314。

　　【该题针对“房地产投资信托基金”知识点进行考核】

　　11、【正确答案】D

　　【答案解析】抵押型REITs主要收入来源是抵押贷款的利息收入。参考教材P317。

　　【该题针对“房地产投资信托基金”知识点进行考核】

　　12、【正确答案】C

　　【答案解析】国家对房地产开发项目资本金比例的要求是35%。参见教材P325。

　　【该题针对“房地产项目融资”知识点进行考核】

　　13、【正确答案】B

　　【答案解析】一般规定，开发商投入的建设资金(不含土地费用)达到或超过地上物预计总投资的25%以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。参考教材P327。

　　【该题针对“房地产项目融资”知识点进行考核】

　　14、【正确答案】A

　　【答案解析】参见教材P300。

　　【该题针对“银行信贷融资”知识点进行考核】

　　15、【正确答案】C

　　【答案解析】融资结构分析，主要分析项目融资方案中的资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例，并分析其实现条件。参见教材P327。

　　【该题针对“房地产项目融资”知识点进行考核】

　　16、【正确答案】B

　　【答案解析】总的来说，项目应具有适当的经济规模，但单一项目的投资额不宜超过开发商各类项目全部投资额的15%。参考教材P330。

　　【该题针对“房地产项目融资”知识点进行考核】

　　17、【正确答案】B

　　【答案解析】抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保。参考教材P331。

　　【该题针对“房地产项目融资”知识点进行考核】

　　18、【正确答案】A

　　【答案解析】某笔贷款风险额=某笔贷款额×信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数。企业的信用等级为AA级企业为50%，用商品房抵押的为50%，中长期贷款期限在1年以上不满3年的为120%，项目风险等级为AA级的为70%，所以贷款风险额=6000×50%×50%×120%×70%=1260万元。参考教材P331。

　　【该题针对“房地产项目融资”知识点进行考核】

　　19、【正确答案】A

　　【答案解析】同等价值的商品房做抵押不给于贷款。参见教材P331。

　　【该题针对“房地产项目融资”知识点进行考核】

　　20、【正确答案】A

　　【答案解析】以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。参见教材P304。

　　【该题针对“银行信贷融资”知识点进行考核】

　　21、【正确答案】C

　　【答案解析】参见教材P310。

　　【该题针对“银行信贷融资”知识点进行考核】

　　五、多项选择题答案

　　1、

　　【正确答案】BCD

　　【答案解析】A资金融入方无须支付利息，可用项目投资所获得的可分配利润分配股息。E权益融资主要来源于机构投资者。参见教材P284-285。

　　【该题针对“房地产资本市场”知识点进行考核】

　　2、

　　【正确答案】ABDE

　　【答案解析】C资本金不低于35%。参见教材P302。

　　【该题针对“银行信贷融资”知识点进行考核】

　　3、

　　【正确答案】BC

　　【答案解析】债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。参见教材P287。

　　【该题针对“房地产资本市场”知识点进行考核】

　　4、【正确答案】ABC

　　【答案解析】与房地产开发投资相关的银行信贷融资，主要包括房地产开发贷款、土地储备贷款和房地产抵押贷款。参见教材P299。

　　【该题针对“银行信贷融资”知识点进行考核】

　　5、

　　【正确答案】ACDE

　　【答案解析】我国个人住房抵押贷款还本付息方式，有按月等额还本付息、按月递增还本付息、按月递减还本付息、期间按月付息期末还本和期间按固定还款常数还款期末一次结清等方式。参见教材P306。

　　【该题针对“银行信贷融资”知识点进行考核】

　　6、

　　【正确答案】BDE

　　【答案解析】贷款价值比率通常不超过60%，贷款期限最长不超过10年。所以AC选项不正确。参见教材P307。

　　【该题针对“银行信贷融资”知识点进行考核】

　　7、

　　【正确答案】BCDE

　　【答案解析】个人住房贷款的风险主要表现为操作风险、信用风险、市场风险、管理风险和法律风险。参见教材P308。

　　【该题针对“银行信贷融资”知识点进行考核】

　　8、

　　【正确答案】BE

　　【答案解析】在抵押贷款支持债券和抵押贷款直付债券中，发行人仍持有抵押贷款组合，所发行的债券则属于发行人的债务。参见教材P312。

　　【该题针对“银行信贷融资”知识点进行考核】

　　9、

　　【正确答案】BCE

　　【答案解析】按投资业务不同，房地产投资信托可分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三种。参考教材P317。

　　【该题针对“房地产投资信托基金”知识点进行考核】

　　10、

　　【正确答案】ABD

　　【答案解析】金融机构在融出资金时，要遵循流动性、安全性和盈利性原则。参见教材P324。

　　【该题针对“房地产项目融资”知识点进行考核】

　　11、

　　【正确答案】ABC

　　【答案解析】新设项目法人融资形式的特点是：项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成;新设项目法人承担相应的融资责任和风险;从项目投产后的经济效益来考察偿债能力。参见教材P324。

　　【该题针对“房地产项目融资”知识点进行考核】

　　12、

　　【正确答案】AD

　　【答案解析】由于房地产开发项目可以通过预售和预租在开发过程中获得收入，而这部分收入又可以用作后续开发过程所需要的投资，所以大大减轻了房地产开发商为开发项目进行权益融资和债务融资的压力。参考教材P326。

　　【该题针对“房地产项目融资”知识点进行考核】

　　13、

　　【正确答案】ABCD

　　【答案解析】债务融资成本包括资金筹措费(承诺费、手续费、担保费、代理费等)和资金占用费(利息)。参见教材P327。

　　【该题针对“房地产项目融资”知识点进行考核】

　　14、【正确答案】ABCD

　　【答案解析】金融机构进行项目贷款审查时，要进行客户评价、项目评估、担保方式评价和贷款综合评价等四方面的工作。参加教材P328。

　　【该题针对“房地产项目融资”知识点进行考核】

　　15、

　　【正确答案】AC

　　【答案解析】市场分析指标包括市场定位、供需形势分析、竞争形势分析、市场营销能力、认购或预售/预租能力。参考教材P328―329，表9―13。

　　【该题针对“房地产项目融资”知识点进行考核】

　　16、

　　【正确答案】ACD

　　【答案解析】房地产贷款担保的形式有以下三种形式：保证、抵押、质押。参见教材P330。

　　【该题针对“房地产项目融资”知识点进行考核】

　　17、

　　【正确答案】BDE

　　【答案解析】某笔贷款的综合风险度与信用等级系数、贷款方式系数、期限系数和项目等级系数直接相关。参见教材P331。

　　【该题针对“房地产项目融资”知识点进行考核】

　　六、判断题答案

　　1、【正确答案】错

　　【答案解析】伞型合伙REITs流行的原因是，一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况下用已有的房地产组成REITs，或者用房地产资产与REITs交换受益凭证(如股票)，从而套现资金，这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。参见教材P318。

　　【该题针对“房地产投资信托基金”知识点进行考核】

　　2、【正确答案】对

　　【答案解析】规定权益投资比率，即自有资金比例最低比率，就是为了控制风险。参见教材P301。

　　【该题针对“银行信贷融资”知识点进行考核】

　　3、【正确答案】错

　　【答案解析】实际上政府及事业单位不能作保证人，政府的担保在法律上没有效力。参见教材P304。

　　【该题针对“银行信贷融资”知识点进行考核】

　　4、【正确答案】对

　　【答案解析】一般来说，银行金融机构提供的担保风险最低，然后依次是省级非银行金融机构、AAA级企业、AA级企业、AA级以下企业。参见教材P331。

　　【该题针对“房地产项目融资”知识点进行考核】

　　5、【正确答案】对

　　【答案解析】参见教材P300。

　　【该题针对“银行信贷融资”知识点进行考核】

　　6、【正确答案】错

　　【答案解析】多重合伙REITs是REITs直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产。而伞型合伙REITs指REITs不直接拥有房地产，而是通过一个经营合伙制企业控制房地产。参见教材P318。

　　【该题针对“房地产投资信托基金”知识点进行考核】

　　7、【正确答案】对

　　【答案解析】债务融资成本包括资金筹集费(承诺费、手续费、担保费、代理费等)和资金占用费(利息)。参见教材P316。

　　【该题针对“房地产项目融资”知识点进行考核】

　　8、【正确答案】对

　　【答案解析】个人住房抵押贷款属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系，但由于开发项目销售或预售的情况，直接影响到开发商的还贷能力和需借贷资金的数量。参见教材P307。

　　【该题针对“银行信贷融资”知识点进行考核】

　　9、【正确答案】错

　　【答案解析】贷款综合评价的主要工作是计算贷款综合风险度。参考教材P331。

　　【该题针对“房地产项目融资”知识点进行考核】

　　10、【正确答案】对

　　【答案解析】当在建工程抵押价值包含土地使用权的价值时，该土地使用权必须是有偿获得，并领有《国有土地使用证》。参考教材P308。

　　【该题针对“银行信贷融资”知识点进行考核】

　　11、【正确答案】对

　　【答案解析】融资风险分析通常需要分析的风险因素包括资金供应风险、利率风险和汇率风险。参考教材P328。

　　【该题针对“房地产项目融资”知识点进行考核】

　　12、【正确答案】错

　　【答案解析】目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%，贷款期限最长不超过30年。参见教材P307。

　　【该题针对“银行信贷融资”知识点进行考核】

　　13、【正确答案】错

　　【答案解析】个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。参考教材P309。

　　【该题针对“银行信贷融资”知识点进行考核】

　　14、【正确答案】错

　　【答案解析】房地产项目融资的实质，是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。参考教材P323。

　　【该题针对“房地产项目融资”知识点进行考核】

　　15、【正确答案】对

　　【答案解析】REITs房地产投资信托基金采购物业的价格通常低于重置成本，如低价收购尚未完工但由于各种原因急于变现的物业，继续加以运作，以此赢得更高收益。参考教材P314。

　　【该题针对“房地产投资信托基金”知识点进行考核】

　　16、【正确答案】对

　　【答案解析】产生经营风险的主要因素包括经理人的投资和管理能力、外部经济环境和投资项目的盈利能力等。参考教材P322。

　　【该题针对“房地产投资信托基金”知识点进行考核】

　　17、【正确答案】对

　　【答案解析】按照国家财政部和人民银行的规定，土地储备贷款应为担保贷款。参见教材P303。

　　【该题针对“银行信贷融资”知识点进行考核】

　　18、【正确答案】对

　　【答案解析】房产支出与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入，所有债务与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿付额)/月均收入。规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在55%以下。王某的房产支出与收入比= (2000+300)÷6000=38%<50%，此项符合要求，王某的所有债务与收入比=(2000+300+500)÷6000=47%& lt;55%，此项也符合要求，则王某还款能力符合要求。参见教材P310。

　　【该题针对“银行信贷融资”知识点进行考核】

　　19、【正确答案】对

　　【答案解析】在抵押贷款支持债券和抵押贷款直付债券中，抵押贷款组合和所发行的债券同时出现于发行人的资产负债表中，这属于资产负债表内证券化。参考教材P312。

　　【该题针对“银行信贷融资”知识点进行考核】

　　20、【正确答案】对

　　【答案解析】REITs可以在证券交易所或场外进行交易，马上变现，具有较高的流动性，仅次于现金。参见教材P314。

　　【该题针对“房地产投资信托基金”知识点进行考核】

　　21、【正确答案】错

　　【答案解析】银行信贷是房地产企业债务融资的主要资金来源。参见教材P289。

　　【该题针对“房地产资本市场”知识点进行考核】

　　22、【正确答案】对

　　【答案解析】可转换债券是指上市公司依法发行、在一定期间内依据约定的条件可以转换成股份的公司债券。参见教材P297。

　　【该题针对“公开资本市场融资”知识点进行考核】

　　23、【正确答案】对

　　【答案解析】从来源看，房地产权益资本主要来源于机构投资者。参见教材P285。

　　【该题针对“房地产资本市场”知识点进行考核】