2014年房地产估价师《理论与方法》练习题第一章5

    点击查看：2014年房地产估价师《理论与方法》第一章练习题汇总

　　四、单项选择题答案

　　1、【正确答案】B

　　【答案解析】参见教材P9。估价会有误差，但是不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，估价是门艺术，关于误差的标准确认，没有这么客观。

　　【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】

　　2、【正确答案】C

　　【答案解析】本质区别除ABD外还有专业估价机构提供的是专业意见、要承担法律责任。参见教材P2。

　　【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】

　　3、【正确答案】C

　　【答案解析】房地产价值评估相关业务范畴包括：房地产价值分配业务、房地产价值减损评估业务、相关经济损失评估业务和房地产价值提升评估业务。参见教材P4。

　　【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】

　　4、【正确答案】A

　　【答案解析】房地产评估的是房地产的价值而不是价格。参见教材P5。

　　【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】

　　5、【正确答案】B

　　【答案解析】承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。参见教材P7。

　　【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】

　　6、【正确答案】B

　　【答案解析】评估价值一般是假定在正常交易情况下进行交易的最可能价格。实际成交时的交易情况不一定正常。参见教材P9。

　　【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】

　　7、【正确答案】B

　　【答案解析】估价会有误差，但是不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，估价是门艺术，关于误差的标准确认，没有这么客观。参见教材P9。

　　【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】

　　8、【正确答案】B

　　【答案解析】房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。参见教材5～10。

　　【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】

　　9、【正确答案】A

　　【答案解析】一种资产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性，才真正需要专业评估。参见教材P11。

　　【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】

　　10、【正确答案】A

　　【答案解析】房地产抵押是执照无人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保。参见教材P14。

　　【该题针对“房地产估价的各种需要”知识点进行考核】

　　11、【正确答案】C

　　【答案解析】财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。100-80=20。参见教材P15。

　　【该题针对“房地产估价的各种需要”知识点进行考核】

　　12、【正确答案】B

　　【答案解析】被征收人选择房屋产权调换的，要对征收房屋的价值和用于产权调换房屋的价值进行评估。参见教材P16～17。

　　【该题针对“房地产估价的各种需要”知识点进行考核】

　　13、【正确答案】C

　　【答案解析】除了耕地占用税和城镇土地使用税应按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。参见教材P17。

　　【该题针对“房地产估价的各种需要”知识点进行考核】

　　14、【正确答案】D

　　【答案解析】在保险事故发生后，房地产保险需要评估所遭受的财产损失，以为确定赔偿金额提供参考依据。参见教材P18。

　　【该题针对“房地产估价的各种需要”知识点进行考核】

　　15、【正确答案】C

　　【答案解析】该住宅因被水淹造成的损失包括两块：一是重新装修费用，二是损失租金。都要折算到现在时点。50000×1/1.0051.5+3000×0.9/0.005×(1-1/1.0056)参见教材P22。

　　【该题针对“房地产估价的各种需要”知识点进行考核】

　　16、【正确答案】D

　　【答案解析】估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价人员、估价机构和估价委托人。其中，估价人员和估价机构是估价服务的提供者，是估价主体;估价委托人是估价服务的直接需求者，是估价服务的直接对象。参见教材P28。

　　【该题针对“房地产估价的要素”知识点进行考核】

　　17、【正确答案】D

　　【答案解析】估价目的来源于委托人的估价需要。参见教材P29。

　　【该题针对“房地产估价的要素”知识点进行考核】

　　18、【正确答案】A

　　【答案解析】如果是为了房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房地产来估价。参见教材P30。

　　【该题针对“房地产估价的要素”知识点进行考核】

　　19、【正确答案】A

　　【答案解析】同一估价对象可以有不同类型的价值，即同一估价对象的价值不是唯一的。参见教材P32。

　　【该题针对“房地产估价的要素”知识点进行考核】

　　20、【正确答案】B

　　【答案解析】商品住宅可同时采用市场法、收益法和成本估价法估计，以相互验证，但不互相替代。参见教材P35。

　　【该题针对“房地产估价的要素”知识点进行考核】

　　21、【正确答案】B

　　【答案解析】2007年8月30日《中华人民共和国城市房地产管理法》作了修改。参见教材P37。

　　【该题针对“房地产估价行业发展概况”知识点进行考核】

　　22、【正确答案】C

　　【答案解析】C项没有规定，排除法。参见教材P38。

　　【该题针对“房地产估价行业发展概况”知识点进行考核】

　五、多项选择题答案

　　1、【正确答案】BCDE

　　【答案解析】参见教材P36。

　　【该题针对“房地产估价师的职业道德”知识点进行考核】

　　2、【正确答案】ACD

　　【答案解析】专业估价与非专业估价的五大不同。参见教材P2。

　　【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】

　　3、【正确答案】ABCD

　　【答案解析】价值为物的真实所值、价格的波动“中心”，是相对稳定的;价格是价值的外在表现，是实际发生的、已完成的、能够观察到的事实，因人而异，时高时低。参见教材P6。

　　【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】

　　4、【正确答案】ABDE

　　【答案解析】不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，C错。参见教材P8～9。

　　【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】

　　5、【正确答案】BDE

　　【答案解析】房地产估价是评估房地产的价值而不是价格，A错。房地产估价只提供价值意见，而不做价格保证，C错误。参见教材P5～10。

　　【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】

　　6、【正确答案】AD

　　【答案解析】专业估价需要其独一无二，且价值量大。参见教材P11。

　　【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】

　　7、【正确答案】ACD

　　【答案解析】经济学上，“完全市场”必须同时具备以下8个条件：

　　①同质商品，买者不在乎从谁的手里购买;

　　②买者和卖者的人数众多;

　　③买者和卖者都有进出市场的自由;

　　④买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格;

　　⑤就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的;

　　⑥买者和卖者无串通共谋行为;

　　⑦消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化;

　　⑧商品可转让且可发生空间位置的移动。参见教材P11。

　　【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】

　　8、【正确答案】ABCD

　　【答案解析】由于具有保值增值、价值量大、不可移动、寿命长久特性，房地产是一种良好的提供债务履行担保的物品。参见教材P14。

　　【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】

　　9、【正确答案】ABCE

　　【答案解析】参见教材P14～27。

　　【该题针对“房地产估价的各种需要”知识点进行考核】

　　10、【正确答案】ABD

　　【答案解析】租赁时需要确定租金，但是不需要确定抵押价值。参见P14～15。

　　【该题针对“房地产估价的各种需要”知识点进行考核】

　　11、【正确答案】ABCD

　　【答案解析】E是专门针对房地产设置的税种。参见教材P17。

　　【该题针对“房地产估价的各种需要”知识点进行考核】

　　12、【正确答案】ABDE

　　【答案解析】C属于具有普遍调解功能的税种。参见教材P17。

　　【该题针对“房地产估价的各种需要”知识点进行考核】

　　13、【正确答案】ABCD

　　【答案解析】目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。参见教材P20。

　　【该题针对“房地产估价的各种需要”知识点进行考核】

　　14、【正确答案】ABC

　　【答案解析】参见教材P28～29。

　　【该题针对“房地产估价的要素”知识点进行考核】

　　15、【正确答案】CDE

　　【答案解析】合理且有依据地说明估价假设反映了估价师的能力和职业道德，但是其最终作用在于风险防范与控制。参见教材P33。

　　【该题针对“房地产估价的要素”知识点进行考核】

　　16、【正确答案】ABC

　　【答案解析】在评估市场价值时，应遵循的估价原则主要有：独立、客观、公正原则;合法原则;估价时点原则;替代原则;最高最佳利用原则。参见教材P33。

　　【该题针对“房地产估价的要素”知识点进行考核】

　　17、【正确答案】DE

　　【答案解析】美国体系评估方法为：成本大、市场比较法、收益法。参见教材P34-35。

　　【该题针对“房地产估价的要素”知识点进行考核】

　　18、【正确答案】ACDE

　　【答案解析】估价原则除ACDE外，还有评估时点原则。参见教材P33。

　　【该题针对“房地产估价的要素”知识点进行考核】

　　19、【正确答案】ADE

　　【答案解析】A因为存在利益相关关系，应该回避;D迎合了委托人的估价结果要求;E允许他人使用自己的名义。参见教材P36。

　　【该题针对“房地产估价师的职业道德”知识点进行考核】

　　20、【正确答案】BCDE

　　【答案解析】房地产估价师职业道德实践上可概括以下要求：诚实正直;回避利益冲突;具备专业胜任能力;勤勉尽责;保守秘密;公平竞争;承担社会责任。参见教材P36。

　　【该题针对“房地产估价师的职业道德”知识点进行考核】

　　21、【正确答案】BCDE

　　【答案解析】除BCDE外还有总则、术语、估价方法、不同估价目的下的估价、估价结果。参见教材P40。

　　【该题针对“房地产估价师的职业道德”知识点进行考核】

　　六、判断题答案

　　1、【正确答案】对

　　【答案解析】

　　【该题针对“房地产估价的各种需要”知识点进行考核】

　　2、【正确答案】对

　　【答案解析】与非专业估价相比，专业估价要承担法律责任。参见教材P2。

　　【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】

　　3、【正确答案】错

　　【答案解析】房地产估价的核心内容是根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见。

　　【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】

　　4、【正确答案】对

　　【答案解析】一般情况下，房地产估价和房地产评估可以不做区分。参见教材P3。

　　【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】

　　5、【正确答案】对

　　【答案解析】判断估价误差大小，一般不与实际成交价格相比，因为实际成交价格不见得是正常合理价格，判断方法一般是与其他合格估价师对同一估价对象在同一目的、同时估价时点下的重新估价结果进行比较。参见教材P8。

　　【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】

　　6、【正确答案】对

　　【答案解析】参见教材P13。

　　【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】

　　7、【正确答案】错

　　【答案解析】判断题可以用举反例进行判断。如借款人的抵押价值评估，借款人是委托人，但是使用人是贷款人。注意：判断题中，如果出现“任何、绝对、肯定、一定”之类字眼，往往都是错误的。参见教材P15。

　　【该题针对“房地产估价的各种需要”知识点进行考核】

　　8、【正确答案】错

　　【答案解析】初次抵押估价，即将没有抵押的房地产抵押的，对该房地产的抵押价值进行的评估。参见教材P15。

　　【该题针对“房地产估价的各种需要”知识点进行考核】

　　9、【正确答案】对

　　【答案解析】参见教材P16。

　　【该题针对“房地产估价的各种需要”知识点进行考核】

　　10、【正确答案】错

　　【答案解析】房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。参见教材P26。

　　【该题针对“房地产估价的各种需要”知识点进行考核】

　　11、【正确答案】错

　　【答案解析】不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，其主要原因应该在于掌握的有关信息不同。但是委托人不同，不能成为评估价值不同的原因和理由，否则就违背了职业道德要求。参见教材P28。

　　【该题针对“房地产估价的要素”知识点进行考核】

　　12、【正确答案】对

　　【答案解析】注意：本题中也有“任何”字眼，但是确是正确的。所以前面总结的规律，只在大多数的情况下成立，不是绝对的。如果不清楚，需要猜测时，才能采用那种方法。参见教材P29。

　　【该题针对“房地产估价的要素”知识点进行考核】

　　13、【正确答案】错

　　【答案解析】如果为房地产买卖.抵押目的评估有租约限制的房地产价值，就应考虑租赁合同约定的租金与市场租金差异的影响，特别是对于那些合同租金与市场租金差异较大和租赁期限较长的有租约限制的房地产。征收或拆迁补偿目的的评估是可以不考虑租约限制的。参见教材P30。

　　【该题针对“房地产估价的要素”知识点进行考核】

　　14、【正确答案】错

　　【答案解析】也包含无形资产，比如特许经营权等。P31最后一段～P32第一段内容。

　　【该题针对“房地产估价的要素”知识点进行考核】

　　15、【正确答案】对

　　【答案解析】参见教材P38。

　　【该题针对“房地产估价行业发展概况”知识点进行考核】

　　16、【正确答案】对

　　【答案解析】参见教材P42。

　　【该题针对“房地产估价行业发展概况”知识点进行考核】