2014年房地产估价师《理论与方法》第三章:单选题

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　　第三章　房地产价格和价值

　　一、单项选择题

　　1、房地产估价本质上是评估房地产的(　　)。

　　A、价格

　　B、价值

　　C、有用性

　　D、有效需求

　　2、“使用价值很大的东西，往往具有极小的交换价值，甚或没有;反之，交换矫直很大的东西，往往具有极小的使用价值，甚或没有。”这说明了(　　)对价值的作用是很大的。

　　A、价格

　　B、有用性

　　C、稀缺性

　　D、有效需求

　　3、下列属于房地产价格与一般物品价格不同之处的是(　　)。

　　A、都是价格用货币来表示

　　B、都有波动，受供求因素的影响

　　C、都是按质论价

　　D、都受区位因素的影响

　　4、房地产价格的实质是(　　)。

　　A、房地产区位的价格

　　B、房地产权益的价格

　　C、房地产实物的价格

　　D、房地产租金的折现值

　　5、房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素不包括(　　)。

　　A、消费者的收入水平

　　B、消费者的预期

　　C、该种房地产的价格水平

　　D、相关物品的价格水平

　　6、当消费者收入增加时，会减少对(　　)的需求。

　　A、正常商品

　　B、炫耀性物品

　　C、高档商品

　　D、低档商品

　　7、在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则该种房地产的需求就会(　　)。

　　A、增加

　　B、减少

　　C、不变

　　D、无法确定

　　8、房地产中的“买涨不买跌”说明的是房地(　　)的影响因素。

　　A、房地产的价格水平

　　B、消费者的偏好

　　C、相关物品的价格水平

　　D、消费者对未来的预期

　　9、在某种房地产的价格不变的情况下，当其开发成本下降，会使该种房地产的供给(　　)。

　　A、增加

　　B、减少

　　C、不变

　　D、无法确定

　　10、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的潜在供给量为(　　)。

　　A、存量+新增竣工量-拆毁量

　　B、存量+新开发量+空置房量-灭失量

　　C、存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+灭失量

　　D、存量-灭失量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新竣工量

　　11、房地产的供给曲线表示(　　)。

　　A、房地产的供给量与购买者能力的关系

　　B、房地产的出售量与购买者能力的关系

　　C、房地产的供给量与其价格之间的关系

　　D、房地产的购买量与其价格之间的关系

　　12、房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做(　　)。

　　A、房地产的供给价格

　　B、房地产的需求价格

　　C、房地产的市场价格

　　D、房地产的均衡价格

　　13、受市场因素影响，房地产供给增加，房地产需求减少，并且供给增加的幅度大于需求减少的幅度，则房地产均衡价格和均衡数量的变化情况是(　　)。

　　A、均衡价格增加，均衡数量减少

　　B、均衡价格减少，均衡数量增加

　　C、均衡价格增加，均衡数量不变

　　D、均衡价格不变，均衡数量减少

　　14、决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区房地产的供求状况，这是因为(　　)。

　　A、地区间的政府管制

　　B、房地产的不可移动性

　　C、中国经济地区差异明显

　　D、不同地区人们的消费习惯不同

　　15、正常成交价格的形成条件不包括(　　)。

　　A、公开市场

　　B、众多的买者和卖者

　　C、较短的期间完成交易

　　D、买者和卖者都具有完全信息

　　16、(　　)是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。

　　A、市场价格

　　B、成交价格

　　C、理论价格

　　D、清算价格

　　17、在房地产价格中，市场价格是(　　)。

　　A、稳定均衡价格

　　B、不稳定均衡价格

　　C、长期均衡价格

　　D、短期均衡价格

　　18、市场价格围绕着(　　)而上下波动。

　　A、理论价格

　　B、成交价格

　　C、清算价格

　　D、原始价格

　　19、比较价值趋向于(　　)。

　　A、成交价格

　　B、市场价格

　　C、理论价格

　　D、最高买价

　　20、评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的(　　)。

　　A、社会一般报酬率

　　B、最低期望收益率

　　C、特定投资者所要求的最低期望收益率

　　D、特定投资者所要求的最低报酬率

　　21、在合法利用下，现状价值一般(　　)市场价值。

　　A、低于

　　B、等于

　　C、高于

　　D、不确定

　　22、真正的房租构成因素不包括(　　)。

　　A、地租

　　B、管理费

　　C、环境保护费

　　D、教育费附加

　　23、某在建工程在假定未设立优先受偿权下的价值为1000万元，房地产估价师知悉该工程尚拖欠到期应付工程款200万元，同时还有一笔贷款成数为50%，余额为200万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押贷款价值为(　　)万元。

　　A、400

　　B、300

　　C、350

　　D、800

　　24、在为房地产投保火灾险服务的估价中，理论上评估的应是(　　)。(2011年真题)

　　A、建筑物重置成本和土地使用权重新取得成本

　　B、建筑物重置成本和重建期间的经济损失

　　C、建筑安装工程造价和重建期间的经济损失

　　D、建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失

　　25、不属于其他房地产权利价格的是(　　)。

　　A、地役权价格

　　B、租赁权价格

　　C、抵押权价格

　　D、宅基地使用权价格

　　26、现在购买相同或相似的资产所需支付的现金或现金等价物的金额是(　　)。

　　A、原始成本

　　B、重置成本

　　C、可变成本

　　D、公允价值

　　27、对于限价的房地产，估价结果不得超出(　　)。

　　A、市场调节价

　　B、政府指导价

　　C、公允价

　　D、政府定价

　　28、甲乙两宗土地，甲单价为900元/┫，乙单价为600元/┫，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6，乙地的容积率为3，则作为一个理性的房地产开发商会选择购买(　　)。

　　A、甲

　　B、乙

　　C、甲、乙一样

　　D、无法判断

　　29、一套建筑面积为100┫，单价为2000元/┫的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31%，则该套住宅的(　　)。

　　A、实际单价为2000元/┫，实际总价为30.16万元

　　B、实际单价为1950元/┫，实际总价为20万元

　　C、实际单价为2000元/┫，实际总价为20万元

　　D、实际单价为2200元/┫，实际总价为30.16万元

　　30、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：(1)要求在成交日期一次性付清;(2)如果在成交日期一次性付清，则给予 5%的折扣;(3)首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款;(4)约定自成交日期起一年内一次性付清;(5)自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。上述情况中，存在名义价格和实际价格的差异是(　　)。

　　A、第(1)、(3)种情况

　　B、第(3)、(4)、(5)种情况

　　C、第(2)、(4)种情况

　　D、第(2)、(4)、(5)种情况

　　31、一套建筑面积为100┫，单价为3000元/┫、总价为30万元的住房，在买卖中约定付款方式为从成交日期分三期支付，第一起与成交日期支付10 万元，第二期于第一年年中一次性支付10万元，第三期于第一年年末一次性支付10万元，则此房地产的实际单价为(　　)元/┫。(年折现率为5%)

　　A、3000

　　B、2850

　　C、2857

　　D、2928

　　32、某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，与其类似的现房价格为4500元/┫，出租的年末净收益为500元/┫。假设年折现率为8%，风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的价格为(　　)元/┫。【2011年真题】

　　A、3439

　　B、3473

　　C、3508

　　D、3608

　　33、人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，最低不得低于市价的(　　)。

　　A、50%

　　B、60%

　　C、70%

　　D、80%

    参考答案：

　　1、【正确答案】B

　　【答案解析】房地产估价本质上是评估房地产的价值。价格是价值的外在表现。参见教材P82。

　　【该题针对“房地产价格的含义和形成条件”知识点进行考核】

　　2、【正确答案】C

　　【答案解析】稀缺性对价格的作用是很大的，俗话说“物以稀为贵”。参见教材P83。

　　【该题针对“房地产价格的含义和形成条件”知识点进行考核】

　　3、【正确答案】D

　　【答案解析】共同之处在于：①都是价格，是价值的货币表现;②都有波动，受供求因素的影响;③都是按质论价：优质高价，劣质低价。参见教材P84。

　　【该题针对“房地产价格的含义和形成条件”知识点进行考核】

　　4、【正确答案】B

　　【答案解析】房地产价格实质上是房地产权益的价格。参见教材P85。

　　【该题针对“房地产价格与一般物品价格的异同”知识点进行考核】

　　5、【正确答案】C

　　【答案解析】该种房地产的价格水平属于决定房地产供给量的因素。参见教材P86。

　　【该题针对“房地产供求与价格”知识点进行考核】

　　6、【正确答案】D

　　【答案解析】对低档商品来说，其需求量可能随着收入增长而下降，即当消费者的收入增加时，反而会减少对该种商品的需求。参见教材P87。

　　【该题针对“房地产供求与价格”知识点进行考核】

　　7、【正确答案】A

　　【答案解析】在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产的需求增加。参见教材P87。

　　【该题针对“房地产供求与价格”知识点进行考核】

　　8、【正确答案】D

　　【答案解析】消费者的行为不仅受许多现实因素的影响，还受他对未来预期的影响。参见教材P88。

　　【该题针对“房地产供求与价格”知识点进行考核】

　　9、【正确答案】A

　　【答案解析】在某种房地产的价格水平不变的情况下，当其开发成本上升，房地产开发利润率就会下降，从而会使该种房地产的供给减少;相反，会使该种房地产的供给增加。参见教材P89。

　　【该题针对“房地产供求与价格”知识点进行考核】

　　10、【正确答案】D

　　【答案解析】潜在供给量=存量-灭失量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新竣工量。参见教材P89。

　　【该题针对“房地产供求与价格”知识点进行考核】

　　11、【正确答案】C

　　【答案解析】供给曲线就是供给量和其价格之间的关系。参见教材P90。

　　【该题针对“房地产供求与价格”知识点进行考核】

　　12、【正确答案】D

　　【答案解析】房地产的均衡价格是房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格。参见教材P91。

　　【该题针对“房地产供求与价格”知识点进行考核】

　　13、【正确答案】B

　　【答案解析】参见教材P91图3-3。

　　【该题针对“房地产供求与价格”知识点进行考核】

　　14、【正确答案】B

　　【答案解析】与其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动及变更用途困难，决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区同类房地产的供求状况。参见教材P92。

　　【该题针对“房地产供求与价格”知识点进行考核】

　　15、【正确答案】C

　　【答案解析】选项C应该是适当的期间完成交易。参见教材P95。

　　【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】

　　16、【正确答案】C

　　【答案解析】理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。参见教材P96。

　　【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】

　　17、【正确答案】D

　　【答案解析】市场价格是短期均衡价格。参见教材P96。

　　【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】

　　18、【正确答案】A

　　【答案解析】一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。参见教材P96。

　　【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】

　　19、【正确答案】A

　　【答案解析】比较价值趋向于成交价格，收益价值趋向于最高买价。参见教材P97。

　　【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】

　　20、【正确答案】A

　　【答案解析】评估市场价值时所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率。参见教材P99。

　　【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】

　　21、【正确答案】A

　　【答案解析】在合法利用下，现状价值一般低于市场价值。参见教材P100。

　　【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】

　　22、【正确答案】C

　　【答案解析】真正的房租构成因素包括地租、房屋折旧费、房屋维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费、利润。参见教材P101。

　　【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】

　　23、【正确答案】A

　　【答案解析】1000-200-200/50%=400。要扣除拖欠工程款和已抵押担保的债权数额(初次抵押贷款余额)。参见教材P102。

　　【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】

　　24、【正确答案】B

　　【答案解析】火灾不能损害土地使用权，为房地产投保火灾险服务的估价中，涉及土地使用权价值的选项都不是正确选项。排除AD;焚毁的建筑物，应该按照其重置成本，才能确定其实际损失。建筑安装工程造价，是全新状态下的建筑物价值。参见教材P103。

　　【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】

　　25、【正确答案】D

　　【答案解析】地役权价格、抵押权价格和租赁权价格合称为其他房地产权利价格。参见教材P104。

　　【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】

　　26、【正确答案】B

　　【答案解析】重置成本是指现在购买相同或相似的资产所需支付的现金或现金等价物的金额。参见教材P107。

　　【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】

　　27、【正确答案】D

　　【答案解析】对于限价的房地产，估价结果不得高于其最高限价，也不得低于其最低限价。参见教材P109。

　　【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】

　　28、【正确答案】A

　　【答案解析】开发商主要会比较甲乙的楼面地价，甲的楼面地价=900÷6=150(元/┫)，乙的楼面地价=600÷3=200(元/┫)，甲<乙，所以开发商会选甲地。参见教材P112。

　　【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】

　　29、【正确答案】C

　　【答案解析】在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。参见教材P113。

　　【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】

　　30、【正确答案】D

　　【答案解析】1名义价格实际价格绝对相同，3由于贷款需要支付利息，名义价格和实际价格也是一致的，所以AB可以排除。5肯定存在名义价格和实际价格的差异，所以正确选项是D。参见教材P113。

　　【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】

　　31、【正确答案】D

　　【答案解析】实际总价为10+10/(1+5%)0.5+10/(1+5%)=29.28万元。参见教材P114。

　　【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】

　　32、【正确答案】B

　　【答案解析】期房价格=4500-500/1.08-500/1.082-4500×3%=3473元/┫。参见教材P115。

　　【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】

　　33、【正确答案】D

　　【答案解析】人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，最低不得低于评估价或者市价的80%;如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。参见教材P116。

　　【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】