2014年房地产估价师《理论与方法》第三章:多选题

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　　二、多项选择题

　　1、形成房地产有效需求必须具备的条件不包括(　　)。

　　A、消费者有购买房地产的意愿

　　B、城市经济高速发展

　　C、人口急剧增长

　　D、消费者能够承受并支付得起房地产价格

　　E、房地产供给大于房地产需求

　　2、房地产价格与一般物品的价格，共同之处是(　　)。

　　A、有波动

　　B、生产成本

　　C、用货币表示

　　D、按质论价

　　E、受供求因素的影响

　　3、房地产价格的主要特征不包括(　　)。

　　A、房地产价格受建筑技术的影响很大

　　B、房地产价格不受交易者的个别情况影响

　　C、房地产价格形成的时间通常较长

　　D、房地产价格实质上是房地产权益的价格

　　E、房地产价格既有买卖价格，也有租赁价格

　　4、下列不存在替代关系的有(　　)。

　　A、普通住宅与娱乐房地产之间

　　B、经济适用房与普通商品住宅之间

　　C、经济适用房与高档别墅之间

　　D、普通住宅与商业用房之间

　　E、宾馆与写字楼之间

　　5、下列是互补品的是(　　)。

　　A、住宅与其配套的娱乐房地产之间

　　B、宾馆与写字楼之间

　　C、大城市郊区的住宅与高速公路的收费

　　D、经济适用房与普通商品住宅之间

　　E、住宅与其配套的商业房地产之间

　　6、房地产供给形成的条件有(　　)。

　　A、供给计划

　　B、供给决策

　　C、供给意愿

　　D、供给能力

　　E、供给行为

　　7、理论上房地产的供求状况可分为的类型是(　　)。

　　A、全国房地产总的供求状况

　　B、本地区房地产总的供求状况

　　C、全国同类房地产的供求状况

　　D、本地区同类房地产的供求状况

　　E、房地产的短缺或者充足供求状况

　　8、在实际交易中，当买者所愿意支付的最高价格(　　)卖者所愿意接受的最低价格时，交易不会成功。

　　A、高于

　　B、低于

　　C、等于

　　D、不等于

　　E、无法确定

　　9、关于投资价值和市场价值的说法，错误的是(　　)。

　　A、投资价值与市场价值都可以采用收益法评估

　　B、评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般报酬率

　　C、评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高报酬率

　　D、评估投资价值时，净收益应采用税前净收益

　　E、评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的

　　10、同一房地产对于不同投资者之所以会有不同的投资价值，是因为(　　)不同。

　　A、开发成本

　　B、经营费用

　　C、纳税状况

　　D、对未来的信心

　　E、评估方法

　　11、真正的房租构成中有(　　)因素。

　　A、折旧费

　　B、维修费

　　C、管理费

　　D、保险费

　　E、投资利息

　　12、投保火灾险时的保险价值有可能是(　　)。

　　A、遭受火灾毁损的建筑物价值

　　B、遭受火灾毁损的土地价值

　　C、连带损失

　　D、租金损失

　　E、遭受火灾毁损的建筑物重建成本

　　13、公允价值的前提条件主要有(　　)。

　　A、公平交易

　　B、诚实信用

　　C、双方熟悉情况

　　D、双方自愿

　　E、价值观一致

　　14、经济适用房的成本包括(　　)。

　　A、征地和拆迁补偿安置费用

　　B、建筑安装工程费

　　C、管理费

　　D、贷款利息

　　E、小区营业性配套公建费

　　15、某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58%，按月等额偿还本息。则关于该房地产价格的说法中，正确的有(　　)。

　　A、该厂房的实际价格等于名义价格

　　B、该房地产的名义价格为50万元

　　C、该房地产的实际价格为50万元

　　D、该房地产的实际价格高于50万元

　　E、该房地产不存在名义价格

　　16、下列关于评估价、保留价、起拍价的说法正确的是(　　)。

　　A、保留价是拍卖底价

　　B、现在司法拍卖时第一次拍卖的保留价≥评估价的80%

　　C、现在司法拍卖时第一次拍卖的保留价=评估价

　　D、现在司法拍卖时第一次拍卖的保留价=市场价

　　E、如果出现流拍可以降低保留价，但每次降低数额不得超过前次保留价的10%

　　参考答案：

　　1、【正确答案】BCE

　　【答案解析】有效需求=意愿+支付能力。参见教材P83。

　　【该题针对“房地产价格的含义和形成条件”知识点进行考核】

　　2、【正确答案】ACDE

　　【答案解析】共同之处在于：①都是价格，是价值的货币表现;②都有波动，受供求因素的影响;③都是按质论价：优质高价，劣质低价。参见教材P84。

　　【该题针对“房地产价格与一般物品价格的异同”知识点进行考核】

　　3、【正确答案】AB

　　【答案解析】参见教材P85。

　　【该题针对“房地产价格与一般物品价格的异同”知识点进行考核】

　　4、【正确答案】ACD

　　【答案解析】某种房地产的替代品，是指能够满足相同或相似的需要、可替代它的其他房地产，如经济适用住房与普通商品住宅之间、二手房与新建商品房之间、宾馆与写字楼之间存在着一定的替代关系。参见教材P87。

　　【该题针对“房地产供求与价格”知识点进行考核】

　　5、【正确答案】ACE

　　【答案解析】某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，大城市郊区的住宅和高速公路收费。参见教材P88。

　　【该题针对“房地产供求与价格”知识点进行考核】

　　6、【正确答案】CD

　　【答案解析】供给的形成条件有两个：①房地产开发企业和拥有者愿意供给;②房地产开发企业和拥有者有能力供给。参见教材P89。

　　【该题针对“房地产供求与价格”知识点进行考核】

　　7、【正确答案】ABCD

　　【答案解析】①全国房地产总的供求状况;②本地区房地产总的供求状况;③全国同类房地产的供求状况;④本地区同类房地产的供求状况。参见教材P92。

　　【该题针对“房地产供求与价格”知识点进行考核】

　　8、【正确答案】BDE

　　【答案解析】在实际交易中，只有当买方最高出价高于或等于卖方最低要价时，交易才可能成功。参见教材P94。

　　【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】

　　9、【正确答案】CDE

　　【答案解析】C应该是最低报酬率;D应该是税后净收益;E投资价格的评估是个非常主观的过程，对未来净收益的估计不一定是客观的。参见教材P98。

　　【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】

　　10、【正确答案】ABCD

　　【答案解析】同一房地产之所以对不同的投资者有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在品牌、开发成本、运营费用等方面的优势不同，纳税状况不同，风险偏好不同，对未来房地产市场的预期或信心不同。参见教材P99。

　　【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】

　　11、【正确答案】ABCE

　　【答案解析】成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成。参见教材P101。

　　【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】

　　12、【正确答案】ACDE

　　【答案解析】投保火灾险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值，通常具体是指建筑物的重建成本(或重置成本)和重建期间的经济损失(如停产停业损失、租金损失等)。参见教材P103。

　　【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】

　　13、【正确答案】ACD

　　【答案解析】公允价值的前提条件主要有3个：公平交易;交易双方均熟悉情况;交易双方均是自愿的。参见教材P107。

　　【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】

　　14、【正确答案】ABCD

　　【答案解析】经济适用住房的成本包括土地和房屋征收补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金七项因素。参见教材P109。

　　【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】

　　15、

　　【正确答案】ABC

　　【答案解析】因为贷款是需要支付利息的，所以，名义价格实际价格都是50万。参见教材P113。

　　【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】

　　16、【正确答案】ACD

　　【答案解析】参见教材P115。

　　【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】