2014房产估价《案例分析》考点:地段是房地产价值主导

更新时间：2014-01-06 14:13:53 来源：|0

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摘要 2014房产估价《案例分析》考点:地段是房地产价值主导

　　“房”是指小区或建筑物本身的产品特点，例如园林、会所、层高、户型、装修等。从营销角度考虑，产品同质化和易复制性使得产品本身的差异性很难突出表达，甚至很快淹没在似曾相识的感觉中。而产品是业主最终得到的基本内容，因此，产品特点在房地产的营销过程中必须做准确和有效的说明，但同时又不能作为营销诉求的基本吸引点，因为具有同类品质的房子有很多(至少消费者的认知是这样的)。

　　“地”是房地产的核心价值，不算土地，房子与手机没本质差别，“地”的差异性要比“房”的差异性容易识别。

　　“产”即初始资产的拥有者，也就是发展商。这个差异性是惟一的，也是最容易识别的。

　　抗跌能力高低决定产品价值

　　产品价值不止在于房子本身，还在于地段、品牌。市区的贵重物业具有很好的投资价值，具备很高的保值能力。在地产时势好的时候，市区盘、郊区盘都会升值;时势不好的时候，郊区盘的跌幅将比市区盘大得多。以中国香港特区为例，地产时势好的时候，元郎的房子能涨到2万元/平方英尺;但当房地产处于跌势的时候，却跌到2千元/平方英尺，而港岛的房价无论市道怎样低迷，都能维持在8千元/平方英尺以上。

　　总之，处于市区的贵重物业房价绝大部分时间处于升势。市道好时，其升幅最大;市道不好时，其抗跌能力最强。

　　楼盘郊区化是方向，但不是主流

　　郊区盘与市区盘不可同日而语，楼盘郊区化缺少了房地产最核心的价值。楼盘郊区化只是一部分人在不同人生阶段的可能经历。享受生活，人们选择居住郊区;事业成就，人们必须贴近市区。郊区盘抗跌能力不强，住在郊区的生活成本较高，同时，中国的人口密度大，私家车不普及，城市道路承载能力亦有限，交通题将成瓶颈。以中国香港为例，发展得好的新市镇总在市区附近。

　　地段价值在“房地产”的核心内涵中占有绝对强势的地位。楼盘郊区化只是一种短期趋向，市区的贵重物业具备很好的投资价值，始终占有主导地位。

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