2014房产估价《制度与政策》考点:商品房买卖合同

　　商品房买卖合同(掌握)

　　房地产开发企业应与购房者签订商品房买卖合同。2000年建设部、国家工商行政管理局对原于1995年颁布的《商品房购销合同示范文本》进行了修订，并更名为《商品房买卖合同示范文本》(以下简称《示范文本》)。

　　(1)商品房买卖合同应包括以下主要内容：1)当事人名称和姓名、住所;2)商品房基本情况;3)商品房的销售方式;4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;5)交付使用条件及日期;6)装饰、装修标准承诺;7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;8)公共配套建筑的产权归属;9)面积差异的处理方式;10)办理产权登记有关事宜;11)解决争议的办法;12)违约责任;13)双方约定的其他事项。

　　房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。

　　(2)计价方式

　　商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或按建筑面积计价等三种方式进行。按照我国现行的房屋权属登记的有关规定，房屋权属登记中对房屋的面积按建筑面积进行登记，但按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。

　　商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

　　(3)误差的处理方式

　　按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，面积误差比是产权登记面积与合同约定面积之差与合同约定面积之比，公式为：

　　面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积×100%

　　合同未作约定的，按以下原则处理：

　　1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;

　　2)面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。

　　买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房日期30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。

　　买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%之内(含3%)的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%(含3%)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

　　按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

　　注：要正确理解面积误差比及返还金额计算问题。

　　(一)要学会计算面积误差比。

　　面积误差比是处理面积误差的基础。基本公式：面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积×100%其中产权登记面积指的是最后房产证上经依法测绘核准的面积，也是最终的起法律效力的面积。合同约定面积是指商品房买卖合同上最初由开发商和购买人约定的面积。二者往往有一定的误差。

　　例一：某购买人购买了某小区的商品房一套，商品房买卖合同界定的面积(合同约定面积)为95平方米，而最终发放房产证时的面积为100平方米。

　　此时的面积误差比是：面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积×100%=(100-95)/95=5.26%。

　　例二：某购买人购买了某小区的商品房一套，商品房买卖合同界定的面积(合同约定面积)为100平方米，而最终发放房产证时的面积为95平方米。

　　此时的面积误差比是：面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积×100%=(95-100)/100=-5%。

　　(二)要学会计算面积误差的处理。

　　关于处理的步骤：一是看合同是否约定，凡有约定的从其约定。二是凡合同未作约定的，按以下原则处理：(教材规定)

　　(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;如某购买人购买了某小区的商品房一套，商品房买卖合同约定的面积(合同约定面积)为 100平方米，而最终发放房产证时的面积为102平方米。此时的面积误差比是：面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积×100%= (102-100)/100=2%.此时对于该购买人来说，与合同约定面积多出的2平方米，要按原售房价格×2平方米的价款，向开发商交纳。

　　(2)面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。(这是购买人的权利)

　　第一、买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。

　　第二、买受人不退房的(有两种情况)：

　　一是产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%之内(含3%)的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。此项规定主要针对的是：产权登记面积大于合同约定面积。

　　如例一：某购买人购买了某小区的商品房一套，商品房买卖合同界定的面积(合同约定面积)为95平方米，而最终发放房产证时的面积为100平方米。

　　按照处理原则，此时面积误差比=5.26%。面积误差比在3%之内(含3%)的房价款(95平方米的房价款×3%)，由买受人补足;超出3%部分的房价款(95平方米的房价款×2.26%)由房地产企业承担，产权归买受人。

　　二是产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%(含3%)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。此项规定主要针对的是：产权登记面积小于合同约定面积时。

　　如例二：某购买人购买了某小区的商品房一套，商品房买卖合同界定的面积(合同约定面积)为100平方米，而最终发放房产证时的面积为95平方米。

　　按照处理原则，此是面积误差比=-5%。面积误差比在3%之内(含3%)的房价款(100平方米的房价款×3%)由房地产开发企业返还买受人;超出3% 部分的房价款(100的房价款平方米×2%)由房地产开发企业双倍返还买受人(也就是返还100×2%×2平方米的价款)。

　　(三)综上所述，本章内容考试中，易出计算题和综合分析题。计算题主要在面积误差比的处理方式中，主要依据是建设部《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)规定，计算面积误差比，关键要记住面积误差比公式，

　　即：面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积。考试中只要给出产权登记面积、合同约定面积，就可以算出面积误差比;之后根据所计算的面积误差比是否大于3%，来确定具体的面积误差处理方式。

　　(4)中途变更规划、设计

　　房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

　　买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未做出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

　　(5)保修责任

　　当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

　　2006年房地产估价师综合分析题示例：甲房地产开发公司(以下简称甲公司)实施旧城改造项目，按照规划拟建20000┫商住楼，其中营业房3000 ┫。甲公司办理相关手续后对王某住房实施拆迁。甲公司取得预售许可证后，开始对住宅进行预售，同时在媒体上发布广告。周某预购该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定建筑面积80┫。在施工中，甲公司发现原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部门同意，将客厅宽度和面积做了修改，并立即由销售人员电话通知周某，要求其在15日内提出意见。建设过程中，甲公司又将在建的3000万┫营业房向银行申请抵押贷款。房屋竣工后，经银行同意，甲公司将营业房公开招商。