2014年房地产估价师《经营与管理》考点归纳11

更新时间：2014-04-17 08:54:34 来源：|0

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　　近年来，国家立法机构及政府相关主管部门也修订与颁布了一些保护私有财产的法律法规，例如，其中就有2007年开始实施的《物权法》等，社会与公民保护自身财产的维权意识也不断加强。与此相应，房地产损害赔偿的诉讼在近年来逐步增多，房地产估价机构已开始涉足损害赔偿估价领域。

　　一、房地产估价机构承担损害赔偿估价具有必然性

　　大约十年前，在具体实施损害赔偿的仲裁与司法实践中，涉及到具体的赔偿时，如何确定房地产的具体赔偿金额成了很大的难题。由于引起损害的原因各种各样，受损情况表现出多样性的特点：表现在房屋实体方面，如裂缝、沉降、倾斜等;表现为相邻建筑物遮挡而引起的日照变化等;表现在规划修改引起小区公共设施重大变化，如车位、公共绿地等;表现在权利受限引起权益价值贬损等等。上述情况发生时，因为难以找到合适的机构与人员对具体受损金额进行估值，从而导致司法与仲裁工作难以顺利展开。

　　近年来，随着房地产估价机构在房地产估价领域业务的不断扩大，社会影响也逐步扩大与加强。部分房地产估价机构受政府、司法或开发商委托，已经在损害赔偿、房屋贬值方面开展了估价工作，实践中已经积累了部分的经验。

　　而《房地产估价规范》中明确了该项估价类别的规定：“6.12其他目的的房地产估价6.12.1其他目的的房地产估价，包括房地产损害赔偿估价等。6.12.2房地产损害赔偿估价，应把握被损害房地产在损害发生前后的状态，对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值。”可见，《房地产估价规范》虽对损害赔偿估价没有作进一步详细的阐述，但估价类别中说明损害赔偿估价属于房地产估价的业务领域与范围。

　　从损害赔偿估价的业务特点看，尽管引起损害的原因千差万别，但终点归结为房地产(而不是动产)价值变动的确定。因此从估价的实践看目前司法在房屋损害赔偿估价已明确交付给房地产估价机构评估，其他如资产评估、造价审价、会计等中介行业则基本未涉足该领域;从估价的规范文件看，《房地产估价规范》给予了房地产损害赔偿估价的理论支持与指导。综合上述两方面，我们认为损害赔偿估价由房地产估价机构及估价师承担具有现实与理论的必然性。

　　二、损害赔偿估价程序的特殊性

　　(一)损害赔偿估价委托程序中的委托主体

　　一般而言，损害赔偿估价的委托主体有这么几类型：

　　个别业主或企业：由受损害的业主或企业委托

　　业主管理委员会：由受损害的业主所在的业主管理委员会委托

　　损害实施方：由实施损害的开发商或城市建设部门委托

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