2014年房地产估价师《案例分析》考点辅导(5)

　　不同目的房地产估价

　　一、建设用地使用权出让价格评估的特点(掌握)

　　(一)建设用地使用权出让价格评估应采用市场价值标准

　　(二)估价时点一般为估价作业日期以后某一时点

　　(三)不同出让方式可侧重采用不同的估价方法

　　(四)搜集市场资料时，尤其应注重所选实例的可替代性

　　二、建设用地使用权出让价格评估方法的选择(掌握)

　　建设用地使用权出让价格评估可采用市场法、假设开发法、成本法、基准地价修正法等。

　　(一)市场法

　　市场法是土地使用权市场交易较为活跃，可比实例较多时普遍采用的一种方法。评估国有土地使用权出让价格时，先选取与估价对象土地有可比性的市场交易实例。所谓可比性，表现在土地规划用途的同一性、土地供求范围的同一性或土地等级的同一性、土地生熟程度的同一性、土地规划条件的同一(或相似)性、土地交易日期的相近性，以及交易情况的正常性等。然后在交易日期、交易情况、区位状况、实物状况等方面予以调整，得出估价对象土地使用权价格。

　　(二)假设开发法

　　假设开发法是评估建设用地使用权出让价格的常用方法之一。其方法运用的前提条件是估价对象土地规划设计条件已经规划主管部门审批。只有在此情况下，估价对象土地才有假定开发的具体规划设计方案，才能据此规划方案假设得到开发建设后剔去建筑物部分的剩余土地价格。

　　(三)成本法

　　成本法是在估价对象土地使用权价格各组成部分费用项目明确、账目清楚时适宜采用的一种方法。《房地产估价规范>规定，土地取得费用包括三部分：一是征地和房屋征收安置补偿费;二是土地使用权出让金或者地价款;三是有关土地取得的手续费和税金。征用耕地和其他土地的补偿费和安置补助费标准，在《土地管理法》等法律、法规中已作规定。

　　(四)基准地价修正法

　　基准地价修正法是以该区域或级别的基准地价为依据，再根据实际情况进行必要的修正后估算土地价值的方法。该方法的关键是确定土地的基准地价。土地的基准地价是在一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分土地价值区段，然后调查测算出各区段在估价时点的平均价值水平。基准地价修正法的估价过程为：利用政府已经确定公布的基准地价，依据替代原理，通过对交易日期、区位状况和实物状况(包括土地使用权使用年限、剩余年限等)的比较修正，由基准地价调整得出估价对象出让土地价格。

　　三、房地产转让价格评估的特点(掌握)

　　房地产转让估价特点主要表现为：

　　(1)从估价时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，估价时点则在估价作业日期之后。

　　(2)从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价可以委托社会上任何一家值得委托人信任的评估机构评估，委托人既可能是买方和卖方单独委托，也可能是买卖双方共同委托，这是一种自愿的行为。

　　(3)从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评估，其目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性，如买方需要了解购买一宗房地产时，可能实现的最低价格，而卖方则需要了解出售房地产时可能实现的最高价格。作为评估机构，对该宗房地产进行评估时，其评估结果可能是有一定摆动幅度的价格区间,估价人只对估价信息和结论合乎估价技术规范和职业规范负责，而对房地产转让定价决策不负直接责任。

　　四、房地产转让价格评估的常用方法(掌握)

　　房地产转让价格评估可采用市场法、假设开发法、成本法、收益法、基准地价修正法等。

　　(一)市场法

　　由于房地产市场转让实例比较多，市场非常活跃，因此市场法是房地产转让价格评估普遍采用的一种方法。对于单纯国有土地使用权转让价格估价时，选取的市场交易实例必须具有可比性，即表现在土地规划用途的同一性、土地供求范围的同一性或土地等级的同一性、土地生熟程度的同一性、土地规划条件的同一 (或相似)性、土地交易日期的相近性，以及交易情况的正常性等。

　　(二)假设开发法

　　对于单纯土地转让以及在建工程转让价格进行估价时，假设开发法往往是首选方法之一。假设开发法运用的前提条件是估价对象土地规划设计条件已经规划主管部门审批。只有在此情况下，估价对象土地才有假定开发的具体规划设计方案，才能据此规划方案假设得到开发建设后的房地产价值，通过剔去建筑物部分或续建设部分价值，得到土地或在建工程价格。

　　(三)成本法

　　当市场交易实例难以获取，估价对象土地使用权及地上建筑物价格各组成部分费用项目明确、账目清楚时比较适宜采用成本法。

　　(四)收益法

　　对于有收益的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让价格估价时，常常采用收益法进行估价。

　　(五)基准地价修正法

　　基准地价修正法主要是针对单纯土地转让估价或成本法估价时的土地估价。基准地价修正法的关键是确定土地的基准地价。