2014年房地产估价师考试《案例分析》解题思路七

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　　第四部分 估价方法：(《估价理论与方法》)

　　一、 市场比较法：难点是交易修正。

　　1、 适用对象和条件：适用对象是经常性交易的房地产。适用条件是同一供求范围内的类似房地产交易案例较多。

　　2、搜集交易实例。搜集内容：①交易双方的基本情况和交易目的。要说明交易双方是否在公开的市场状况下进行公平自愿的交易，即属正常交易还是非正常交易。交易目的是指交易双方为什么而交易，一般包括买卖、入股、抵债等;

　　②交易实例房地产的状况(权益、区位、实物三方面)。包括坐落位置、形状与面积，地质条件，购物、交通等环境条件，土地利用现状与规划用途，有关地上建筑物的基本情况，权利状况;

　　③成交日期;

　　④成交价格。包括房地总价、房屋总价、土地总价及相应的单价和房屋租金等，同时应说明价格类型、价格水平及货币种类和货币单位等情况;

　　⑤付款方式。一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等内容;

　　⑥交易情况。(见下面5)

　　3、选取可比实例。选取可比实例时应符合：(案例在3个以上10个以下)

　　①可比实例所处地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区。

　　②可比实例的用途应与估价对象的用途相同(居住、商业、办公、旅馆、工业、农业等)。

　　③可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。(钢结构、钢砼结构、砖混结构、砖木结构、简易结构)

　　④可比实例规模应与估价对象的规模相当(面积不能相差太大)。

　　⑤可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同(出让与划拨、商品住宅与经济适用房等)。

　　⑥可比实例的交易类型应与估价目的吻合(抵押、租赁、买卖、征用等)。

　　⑦可比实例的成交日期应与估价时点接近(一般在一年以内)。

　　⑧可比实例的成交价格应是正常成交价格或可修正为正常成交价格。

　　4、建立价格可比基础。统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位(不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算―买入价和卖出价的平均价)、统一面积内涵(土地分划拨、出让，建筑物分使用面积、套内面积和建筑面积)、统一面积单位。

　　5、交易情况修正。进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。(a 有利害人之间的交易;b 急于出售或急于购买的交易;c 交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易;d 交易双方划某一方有特别动机或偏好的交易;e 特殊方式的交易，如拍卖、招标、哄抬或抛售;f 交易税费非正常负担，如应由买方缴纳的税费，买卖双方协议由卖方来缴纳或应由卖方缴纳的税费买卖双方协议由买方来缴纳;g 相邻房地产合并交易;h 受债权债务关系影响的交易。)对于交易税费非正常负担的调整方法：

　　① 正常成交价格-应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格

　　② 正常成交价格+应由买方负担的税费=买方实际支付的价格。

　　6、交易日期修正。应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。可通过价格指数或价格变动率进行调整。房地产价格变动率，有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种。

　　① 采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为：

　　可比实例在成交日期时的价格×(1±价格变动率)期数=在估价时点的价格

　　②采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正的公式为：

　　可比实例在成交日期时的价格×(1±价格变动率×期数)=在估价时点的价格

　　在实际的交易日期修正中，有下列几类价格指数或价格变动率可供选用：①一般物价指数或变动率;②建筑造价指数或变动率;③建筑材料价格指数或变动率;④建筑人工费指数或变动率;⑤房地产价格指数或变动率。如果引起房地产价格变动的是单纯的通货膨胀因素，则可选用一般物价指数或变动率。

　　在无房地产价格指数或变动率的情况下，估价人员可以根据当地房地产价格的变动情况和发展趋势及自己的经验积累进行判断，加以修正。

　　7、房地产状况修正。可分为权益状况修正、区位状况修正和实物状况修正。

　　思路是：首先列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况各方面的因素;其次判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况; 然后将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差异造成的价格差异程度(直接比较和间接比较);最后根据差异程度对可比实例的价格进行调整。可用百分率法、差额法和回归分析法进行修正。注意：可比实例的房地产状况是在成交日期时的状况。

　　8、求取比准价格。采用百分率法、差额法和回归分析法。每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%。

　　9、方法应用过程中容易出现的问题：⑴可比实例是否在同一供求区，规模是否相当，权利性质类型，估价目的是否吻合，结构是否一致，面积是否相当等，距待估房地产估价时点是否长于1年，长于1年的说明理由;⑵基础数据是否有误，搜集的数据是否有可比性(建立价格可比基础)，是否剔除了交易税费的非正常负担。⑶影响因素的选择是否合适;注意修正的方法是用直接比较还是间接比较;⑷各因素的修正方向是否有误。因素说明表中的因素与描述中因素是否一致。各单项修正和综合修正是否超出了修正幅度。最终比准价格是否进行了综合和说明。

　　二、 收益法：难点是求取净收益时扣除项目的准确界定和资本化率的确定。

　　1、基本思路：由于房地产寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来继续获得收益。所以，购买收益性房地产可以视为一种投资。投资者购买收益性房地产，实质是以现在的一笔资金去换取期望在未来可以获得的一系列资金。

　　在实际估价中，我们把一切不是由房地产本身所创造的收益都当作是“运营费用”，由有效毛收入中扣除运营费用，得到的净收益，就是房地产本身创造的收益。

　　收益性房地产的价值高低取决于：①可获得收益的大小;②可获得净收益期限的长短;③获得该净收益的可靠性。

　　2、收益法适用的对象和条件：收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产。但不限于估价对象本身现在是否有收益，只要它所属的这类房地产有收益即可。如目前自用或空闲的住宅，可设想为出租情况下运用此方法。收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够量化。

　　3、搜集有关房地产收入和费用的资料;如潜在毛收入、有效毛收入、运营费用等(均为客观值)。

　　4、估算潜在毛收入：是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。

　　5、估算有效毛收入：是由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金(迟延支付租金和不付租金)以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。

　　6、估算运营费用：指维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。不包括所得税、房地产抵押贷款偿还额、建筑物折旧、土地摊提费、房地产改建扩建费。

　　运营费用率=运营费用/有效毛收入

　　7、净收益的求取：

　　①出租型房地产。净收益=租赁收入-维修费-管理费-保险费-税金-租赁代理费

　　租金收入=有效毛收入+租赁保证金、押金等利息收入

　　在实际求取时，维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费是否要扣除，应在分析租赁契约的基础上决定。应该注意租约约定税费由谁负担，从而确定扣除项目。带家具、设备出租的，应扣除其对房地产的贡献。

　　②直接经营型房地产。其特点是房地产所有者同时又是经营者，房地产租金和经营者利润没有分开。A、商业经营型房地产。净收益=销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润。B、工业生产型房地产。净收益=产品销售收入-生产成本-产品销售费用-产品销售税金及附加-管理费用-财务费用-厂商利润。

　　③自用或尚未使用的房地产：比照同一市场上有收益的类似房地产有关资料计算，或直接比较得出。

　　④混合型。看成是各种单一收益类型房地产的组合，分别计算，然后综合。

　　估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。

　　利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。