2014年房地产估价师《经营与管理》考点归纳20

更新时间：2014-05-12 10:34:38 来源：|0

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摘要 2014年房产估价师正在备考,环球网校整理"2014年房地产估价师《经营与管理》复习资料"供大家参考学习!祝您马到成功!

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　　土地就应该给出价高者吗?土地属于全民所有，它的一切政策都应该关注民生，让民众受益。比如，现在一些地方不断制造出“地王”，却舍不得建设廉租房，原因是廉租房的土地是划拨的，政府不能从中获利。也就是说，土地拍卖制度已经被扭曲成为地方政府极力追逐自身利益最大化的工具。公共利益被无情地忽略。

　　土地拍卖最早开始于1987年。当年12月1日，深圳市首次采取公开拍卖方式出让土地使用权，当时拍卖的土地价格为每平方米611.3元，不及现在的零头。1995年开始实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定了土地使用权的出让是采取拍卖、招标或者双方协议的方式。2004年，有关部门发布文件，明确规定全面实行招拍挂，取消协议出让。土地的招拍挂政策就此在我国全面实行。

　　实行土地拍卖制度是为了引进竞争机制，排除任何主观因素的干扰，使土地价格较好地反映出当时该地的市场供求关系。当然，还有一个目的，意在让地方政府获取更高收益，较大幅度地增加财政收入。但是，上述目的现在大部分都被扭曲：

　　其一，土地拍卖的“价值发现”功能失灵。土地拍卖的首要目的是使地价真实反映出市场的供需状况，而我国的土地是垄断的，供求之间本来就不对等，这导致土地的价值不是在市场拍卖中被“发现”，而是在市场拍卖中被放大甚至成倍放大。土地拍卖本身就在制造地价泡沫。就连SOHO中国董事长潘石屹也深表担忧，认为楼面地价高出同区域房价不太正常，“可能存在很大风险”。地价泡沫随之再向房价泡沫中转移，必然导致泡沫越来越大，从而，对我国未来的经济安全埋下巨大隐患。

　　其二，土地拍卖使地方政府逐渐放弃了自己所承担的公共责任，而成为赤裸裸的逐利者。土地拍卖的终极目的并非为了卖更多的钱，而是为了使土地价值得到更充分的利用。出价最高者就一定能使土地价值得到最佳利用吗?未必。土地价值的实现不应该与民生问题相冲突，但现在的情况却是，“地王”强劲地推高房价，导致越来越多的人买不起房。

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